Правовые проблемы переустройства и перепланировки жилых помещений
В силу несовершенства конфигурации и технического оснащения жилых помещений в рамках первоначальных проектных решений, несоответствия их современным тенденциям архитектуры и дизайна, отсутствия единого представления граждан об идеальном жилище, проблема переустройства и перепланировки была, есть и будет одной из самых актуальных в области жилищных правоотношений.
При этом данная область общественных отношений характеризуется рядом проблем правового характера. Остановимся на главных из них.
Неточность определения переустройства и перепланировки.
Статьей 25 Жилищного кодекса РФ дается определение переустройства и перепланировки. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в техпаспорт жилого помещения. Перепланировкой является изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт.
Законодатель неточно определил понятие перепланировки, поскольку термин «конфигурация» имеет различные смысловые оттенки, и в толковых словарях раскрывается в нескольких значениях. Чаще всего он трактуется как «внешнее очертание, взаимное расположение предметов или частей». Таким образом, применительно к дефиниции ч.2 ст.25 ЖК РФ под конфигурацией жилого помещения следует понимать внешнее очертание жилого помещения, взаимное расположение стен, перегородок, перекрытий, а также иных конструктивных элементов, не относящихся к оборудованию, указанному в ч.1 ст.25 ЖК РФ.
Недостаточно определено и понятие «переустройства», в связи с отсутствием нормативного закрепления понятия «оборудование», что зачастую осложняет квалификацию строительно-технических мероприятий. Например, несмотря на то, что контролирующие органы не относят замену окон (которые отражаются в техпаспорте и по сути являются оборудованием) к переустройству, вопрос о квалификации данного мероприятия остается открытым. Возникновение необходимости внесения изменений в техпаспорт является одним из основных признаков переустройства и перепланировки, без которого строительные мероприятия не являются перепланировкой и переустройством со всеми вытекающими из этого последствиями. Объем сведений, содержащихся в техпаспорте жилого помещения, определен Инструкцией «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утв. приказом Минземстроя от 4 августа 1998г. № 37.
Если практически любое изменение конфигурации помещения требует внесения изменений в техпаспорт, то далеко не каждая установка, замена или перенос оборудования требует таких изменений. На практике нередко возникают случаи, когда органы местного самоуправления выносят предписания и заявляют исковые требования о приведении жилого помещения в прежнее состояние, когда произведенные строительные мероприятия не подлежат отражению в техпаспорте, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Сохранение помещения в переустроенном и перепланированном состоянии. Переустройство и перепланировка, произведенные без согласования органа местного самоуправления или с отступлением от заявленной проектной документации, являются самовольными.
В соответствии с ч.3 ст.29 ЖК РФ собственник (наниматель по договору социального найма) самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения обязан привести такое помещение в прежнее состояние. Согласно ч.5 ст.29 ЖК РФ, если такое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску согласующего органа принимает решение о продаже его с публичных торгов. Однако практике неизвестны случаи применения подобных последствий, а органы местного самоуправления ограничиваются лишь требованиями о приведении жилого помещения в первоначальное состояние.
Жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создана угроза их жизни и здоровью. В то же время, возможность согласования самовольной перепланировки (переустройства) в административном порядке напрямую законодательством не предусмотрена.
При этом возникают два вопроса:
- возможно ли сохранение помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии в административном порядке?
- в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) суд рассматривает заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии?
Ответ на соответствующие вопросы был дан в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II кв. 2006г., в котором указывается, что положения ст.29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать самовольно выполненные переустройство (перепланировку).
В судебном порядке соответствующий вопрос может быть рассмотрен как в рамках искового производства (при обращении органа местного самоуправления с иском о приведении помещения в первоначальное состояние и наличии встречного иска собственника (нанимателя по договору социального найма) о сохранении жилого помещения в текущем состоянии), так и в порядке главы 25 ГПК РФ (при оспаривании решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании самовольного переустройства (перепланировки).
Исходя из вышеизложенного, можно прийти к выводу, что большинство правовых проблем, возникающих в области переустройства и перепланировки жилых помещений, связаны с неточностью формулировок Жилищного кодекса и несогласованностью новелл жилищного права с положениями других отраслей, что создает определенные трудности на практике и оставляет широкий простор для усмотрения контролирующих органов и суда.
Толмачёва Юлия Валерьевна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь