Перепланировка нежилых помещений
Рано или поздно практически перед каждым владельцем нежилых помещений возникает вопрос об устройстве пространства с целью его более рентабельного использования. Для этого возникает необходимость в изменении планировки помещений, что зачастую осуществляется во время проведения ремонта. Собственники не всегда знают, какой ремонт в помещении может быть назван капитальным, что из себя представляет перепланировка, и что можно назвать реконструкцией. Между тем очень часто вмешательства в переустройство помещений требуют предварительного согласования с соответствующими органами.
Существует ряд отличий, относящихся к правовому регулированию ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки объектов недвижимости, которые не стоит смешивать в практической деятельности.
Понятия «переустройство» и «перепланировка» могут применяться только по отношению к жилым помещениям. Так, согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. И перепланировку, и переустройство жилого помещения необходимо согласовывать с местным органом власти. В противном случае, такое переоборудование будет называться самовольной перепланировкой, и собственник будет вынужден привести его в первоначальное состояние, а также заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАПРФ).
Что касается объектов недвижимости нежилого назначения, то в отношении них отсутствует такое понятие как перепланировка. К такого рода помещениям применяются понятия «капитальный ремонт» и «реконструкция».
Капитальный ремонт (далее – капремонт) – это замена и/или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства (далее – ОКП) или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановление указанных элементов (ст. 14.2 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГКРФ)). В соответствии со ст. 51 ГКРФ, если при проведении капремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, то капремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Таким образом, проведение капремонта также требует согласования в установленном порядке, куда входит также утверждение проекта капремонта и получение разрешения на его проведение. За нарушение данного условия предусмотрена ответственность в соответствии со ст. 9.5 КоАПРФ.
Еще один вид строительных работ, требующий предварительного согласования, – это реконструкция. К реконструкции относятся изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.
Осуществление реконструкции без разрешения на строительство влечет за собой привлечение виновных к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ в виде наложения штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 рублей; на должностных лиц – от 20000 до 50000 рублей; на индивидуальных предпринимателей, – от 20000 до 50000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от 500000 до 1000000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
В соответствии с Федеральным законом от 28.11.2011 г. №337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» проектная документация капитального строительства, реконструкции и капремонта должна пройти обязательную экспертизу. С 1 апреля 2012 г. вступают в силу поправки, согласно которым для проведения капремонта зданий и сооружений не потребуется заключение государственной экспертизы проектной документации; получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; а соответственно, не будет осуществляться и Государственный строительный надзор за проведением работ по капремонту. То есть застройщик или технический заказчик по собственному выбору смогут направить проект на государственную или негосударственную экспертизу. Напомним, что ранее проведение негосударственной экспертизы предусмотрено не было.
Исходя из вышесказанного, до настоящего времени на федеральном уровне не встречается такое понятие как перепланировка нежилых помещений, что позволяет сделать вывод о том, что для проведения работ, не упомянутых при производстве капремонта и реконструкции, согласования не требуется. Однако данный вывод нельзя применять как теорему, так как для правильной оценки каждой конкретной ситуации требуется индивидуальный подход.
Если у вас по каким-либо причинам нет возможности заниматься вопросом согласования любых переустройств и разбираться, какой вид строительных (ремонтных) работ вам нужно проводить, вам необходимо обратиться к специалистам, которые помогут вам в сложившейся ситуации.
Толмачёва Юлия Валерьевна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь