---

Земля как объект гражданских прав

C.М. Андрущак,
нотариус Уссурийского НО.

Оборот земельных участков, т.е. переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок, регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

Законодательство в качестве объектов земельных отношений выделяет землю как природный объект и приходный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Земельный участок – это юридически значимое выражение земли как природного ресурса, а значит, как объекта гражданских прав. Объектами сделок с землей являются земельные участки и право на них. Земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован и отражен в документах государственной регистрации. Для регистрации права собственности на землю требуется проведение мероприятий, связанных с определением местоположения и границ земельных участков на местности (межевание земель), инвентаризацией, топографо-геодезическими, картографическими, землеустроительными и иными работами, согласованием границ со смежными землепользователями и вынесением их в натуру, что позволит произвести государственный кадастровый учет земельных участков. Объекты (почва, замкнутые водоемы, леса, здания, строения и др.), которые прочно связаны с земельными участками и перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Без соответствующей регистрации земельный участок не признается объектом сделок.

Граждане России наделены правом свободно пользоваться и распоряжаться землей (ст. 36 Конституция РФ). Объем правомочий распоряжения собственника применительно к земле определен в ст. 260 ГК РФ: лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Так, ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, находящиеся и федеральной собственности, могут быть изъяты из оборота, при этом такие участки не предоставляются в частную собственность и не могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Кроме того, земельные участки, находящиеся в федеральной и муниципальной собственности, могут ограничиваться в обороте, т.е. не предоставляться в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Законодательством закреплено, что участниками договорных отношений не могут быть физические и юридические лица, если предметом сделки являются земли:
• объектов историко-культурного наследия;
• предоставленные для нужд обороны;
• заповедников;
• оздоровительного назначения;
• залегания полезных ископаемых;
• подвергавшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, биогенному заражению;
• государственных научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств;
• закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений;
• государственных природных заповедников, заказников, памятников природы, национальных парков, дендрологических парков, природных парков, ботанических садов, а также зарезервированных для этих целей территорий.

Граждане и юридические лица могут обладать земельными участками помимо права собственности и на основании иных вещных прав: права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного безвозмездного пользования, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Земельный кодекс РФ сократил число видов (титулов) прав на землю, поэтому с момента введения его в действие земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются, но приобретенные ранее участки на том или ином праве сохраняются. Одновременно гражданам предоставлено право на однократную бесплатную приватизацию таких участков, причем без ограничения каким-либо сроком, а также независимо oт их размера, нахождения в собственности гражданина иных земельных участков и взимания дополнительных денежных сумм, помимо установленных федеральными законами сборов (ст. 20, 21 ЗК)

В отличие от приватизации жилых помещений возникновение права собственности на земельные участки не связано с заключением гражданско-правового договора. Основанием для приватизации земельных участков является решение органов государственной власти или органов местного самоуправления, принятое в рамках их компетенции (ст. 29 ЗК РФ), т.e. в отношении земельных участков речь идет об административно-правовом способе возникновения прав и обязанностей.

Земельные участки могут быть предметом договора купли-продажи, мены, дарения, страхования, доверительного управления (как в составе имущественных комплексов, так и самостоятельно). Не изъятые из оборота земельные участки могут предоставляться на основании договора в аренду и субаренду в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства. В ряде случаев арендованный земельный участок может быть передан в собственность арендатора по истечении срока аренды; или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором аренды выкупной цены. Финансовая аренда (лизинг) в отношении земельных участков (равно как и иных природных ресурсов) не допускается (ст. 666 ГК РФ).

Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), могут быть заложены на основании договора об ипотеке!

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельною кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки. Исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица: собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами. Земельный участок осуждается в соответствии с границами, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении сто в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Орган местного самоуправления не вправе препятствовать гражданам в реализации предоставленных законом прав.

---

---