К вопросу о земле…
Каждый деловой человек, имеющий свое предприятие, рано или поздно сталкивается с необходимостью оформить каким-либо образом находящиеся под принадлежащими ему на праве собственности строениями земельные участки. Думаю, что короткая справка по некоторым вопросам будет полезна читателям «Восточного базара».
Согласно ст. 28 Земельного Кодекса РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, если это – государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется, но до 01 января 2006 года юридические лица обязаны переоформить данное право на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. До вышеуказанной даты времени остается совсем немного, и владельцам «бессрочек» нужно поторопиться.
Другая ситуация. В начале 90-х годов прошлого века предприятие выкупило часть здания, земельный участок при этом был взят в долгосрочную аренду. Время шло, в этом же здании другие юридически или физические лица выкупили часть помещений, к зданию что-то пристроили. Причем собственники других помещений не заключали никакие договора в отношении земельного участка под зданием. В результате – в здании собственников как селедок в банке, а за земельный участок под зданием платит лишь один – первоначальный арендатор. Несправедливо? Разумеется. Что делать?
Участки, предоставляемые в аренду в начале 90-х годов прошлого века, весьма редко имели полностью сформированное межевое дело, не говоря уже о кадастровом номере. Но даже если такие документы и были составлены, то за 10-15 лет они уже устарели, кроме того, требования по присвоению земельному участку кадастрового номера были изменены. Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и порядок учета кадастровых номеров вновь образованных и прекративших существование земельных участков устанавливается Федеральной службой земельного кадастра России. Данной службе предписано до 01 января 2007 года завершить все работы по кадастровому учету земель в РФ, так как полный учет земельного фонда означает полноценные налоговые поступления в казну. Поэтому руководитель, обращаясь в земельный комитет муниципального образования с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка в связи с увеличением количества собственников помещений в здании, может столкнуться с требованием чиновников – написать общее от всех данных собственников заявление на заключение общего договора аренды и провести межевание земельного участка! Данное требование – незаконно, так как без проведения межевых работ именно собственником (читай – муниципалитетом) земельного участка, и присвоения данному участку (или его частям) кадастрового номера невозможно заключить какие-либо договора аренды (так называемый договор с множественностью лиц со стороны арендатора), либо выкупить данный участок в долевую собственность. Во Владивостоке данные вопросы решаются в Земельном комитете Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации Владивостока (Владивосток, Партизанский проспект, 20).
Для тех, кто впервые собирается приобрести недвижимость с земельным участком, которые принадлежат муниципалитету Владивостока, правила другие. Недавно созданное Муниципальное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (г. Владивосток, ул. Пограничная, 12, директор Сергей Марданшин), проводит инвентаризацию объектов собственности, оценку их стоимости и выставляет на аукцион. Предварительную оценку стоимости объекта проводят три оценочных компании: «Дальневосточное консалтинговое агентство», «Центр развития инвестиций» и «Меньшов и партнеры». Формируется приватизационное дело на объект, которое включает в себя градостроительную техническую документацию, свидетельство о праве муниципальной собственности и отчет об оценке. На основании Постановления главы города публикуется объявление в средствах массовой информации, с указанием объектов, сроков и процедуры подачи заявки на конкретный объект, и в течение минимум 25 дней после публикации Агентство принимает заявки на приобретение объектов в собственность. Перечень документов, необходимых для представления в Агентство, каждый может взять в Агентстве в рабочие дни. С каждым заявителем заключается договор о задатке, потенциальный покупатель вносит сумму задатка на счет и представляет выписку со счета в Агентство. По результатам всех процедур отбора составляется протокол с подробным перечнем всех допущенных к аукциону участников. Далее – сам аукцион и один счастливый победитель. Стоит отметить, что обременения земельного участка не являются препятствием на представление его на торги. Главное, чтобы покупатель был согласен. К сожалению, выкуп через аукцион не предусматривает каких-либо льгот и преференций предприятиям, длительное время арендующим здания на выставляемых на торги помещениях либо земельных участках, хотя Московская Лига предпринимателей внесла в Мэрию Москвы предложение об учете при выкупе недвижимого имущества арендатором, произведшим капитальный ремонт арендуемого муниципального имущества, сумм ремонта. Но это пока только мечта.
Искренне желаю вам преодолеть все препятствия на пути к заветной цели – стать во всех отношениях полноправным собственником своего предприятия.
Драузина Ольга Анатольевна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь