---

Развитие земель и жилья в процессе самоуправления

Последний кризис России отбросил назад экономическое развитие страны. Чтобы выйти из этого негативного состояния, необходимо привлечение не только новых технологий, средств, но и опыта других стран.

Любой экономический кризис – процесс закономерный, и практически каждая страна прошла через такое испытание. Для выхода из кризиса и стабильного развития экономики используются различные методы и тактики. Поэтому так важно правильно избрать направление развития и формы используемых тактик.

Огромную роль в выходе из кризиса, становлении экономики и улучшении жизненного уровня населения играет жилье и работа. Все это требует развития недвижимости, более того – взаимодействия в развитии коммерческого, индустриального и жилищного комплекса.

Для того, чтобы преодолеть ситуацию временного застоя в разных сферах экономики, в том числе в области недвижимости, мы должны использовать опыт других стран, которые прошли через кризис и после этого получили достойное развитие.

Очень интересный опыт имеет Америка, которая после двух глубочайших кризисов, 30-х и 80-х г.г., имеет мощнейшее экономическое развитие и высокий уровень жизни населения.

Примененная американцами тактика развития территорий называется редевелопмент. Программа направлена на создание благоприятных налоговых условий для компаний-застройщиков.

Программа редевелопмент активно используется во всем мире для развития нерационально используемых территорий. Допустим, существует очень удобное место для расположения на нем современного бизнес-центра, но занято парой маленьких разваливающихся одноэтажных домов. Что происходит? Ровным счетом ничего, пока за дело не берутся специалисты по редевелопменту. Сначала определяется, строительство какого объекта на этом месте наиболее выгодно. Здесь учитываются такие факторы, как: удаленность от центра города, плотность населения прилегающих районов, наличие коммуникаций, удобных дорог, расположение поблизости других предприятий и т.д. После этого разрабатывается проект застройки, находятся инвесторы и… И вот бизнес-центр построен. Какая от него отдача?

В бюджет города поступают деньги в виде налогов на недвижимость, платы за земельный участок, налоговые поступления от новых фирм, поселившихся в этом бизнес-центре. Кроме того, появление новых фирм или открытие новых офисов означает появление новых рабочих мест. Со временем в этом районе начнут активно строиться новые магазины, дома. Таким образом, бизнес-центр становится ядром новой инфраструктуры и катализатором развития территории. И никаких фокусов – просто разумный профессиональный подход к использованию земли.

Первыми редевелопмент стали “испытывать на себе” американцы. В рамках программы редевелопмента в США за год было реализовано в 4 раза больше проектов, чем за предыдущие 5 лет. Мало того, в этом году они планируют выполнить объем работ, сравнимый с тем, что было сделано за предыдущие ДЕВЯТНАДЦАТЬ (!) лет. Использование принципов редевелопмента позволяет подойти к РЕАЛЬНЫМ ценам на недвижимость, снизить затраты на строительство, эксплуатацию объектов и одновременно с этим повысить эффективность использования объектов. Реальная продажная стоимость комфортного жилья при этом должна составить 400-450 долларов за кв. метр.

Необходимое условие редевелопмента – тесное сотрудничество с администрацией города и края. Город, участвуя в программе редевелопмента, получает прибыль, во-первых, от продажи объектов, а во-вторых, в виде оживления бизнеса, роста уровня жизни, появления новых рабочих мест. В этом программа редевелопмента совпадает с линией правительства, так как позволяет находить средства на развитие регионов внутри страны.

Применение данной стратегии обусловлено тем, что, поощряя новое строительство в виде освобождения от налогов во время строительства, администрация города выигрывает на налогах, которые будут получены после введения в эксплуатацию нового жилья.

Более того, для привлечения средств населения может быть использован принцип ипотеки. А это уже второй вопрос. И этот принцип используется всеми странами мира. В России эта программа применялась в 1880 – 1920-х годах, интенсивно реализовывалась и давала удовлетворение населению. После революции ипотечная программа умерла и начала свое возрождение лишь в 2000 году. В январе Правительством России подписана концепция развития ипотечного жилищного кредитования, которая является началом новой эпохи в развитии территорий.

Из мирового и отечественного опыта следует, что в периоды кризиса именно активизация программ ипотечного строительства дает реальные и ощутимые результаты в социальной сфере. Ведь человек, внесший достаточно значимую для себя сумму и получивший новое жилье в рассрочку, в последующие 10-15 лет трудовой деятельности проявляет гораздо большую ответственность и заинтересованность. Вместе с тем и администрации, участвующие в этих программах как учредители, кроме доходов от деятельности самих ипотечных агентств, по мере развития рынка недвижимости начинают получать в казну еще и дополнительные налоги с субъектов этого рынка. Причем налоги собираются не только с ипотечного агентства, но и с остальных участников этого процесса – страховых компаний, банков, оценщиков, риэлторов. Учитывая, что все операции с недвижимостью абсолютно прозрачны, собираемость налогов в этой сфере достаточно высока. Это означает, что появляется новый ресурс, который можно эффективно использовать на другие социально значимые программы.

---

---