---

---

Особенности ипотеки

Какие особенности присущи договору ипотеки?

Особенности ипотеки состоят в следующем.

1. Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заёмными средствами).
2. При ипотеке предприятия или многоимущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное.
3. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

   Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка (например, обладает им на праве постоянного пользования либо на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), то правило, предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК, ст.69 Закона об ипотеке, применению не подлежит.

   Если предметом ипотеки является не здание или сооружение, а иной объект недвижимого имущества (в частности, нежилые и жилые помещения, встроенно-пристроенные помещения в жилых домах и т.п.), то рассматриваемое правило ст. 340 ГК также применению не подлежит.

4. Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определённых условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника).
5. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

   При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, в случае спора – судом.

6. Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя в отношения с этим лицом переходят к приобретателю участка).
7. Предмет ипотеки остаётся у залогодателя.
8. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение нотариальной формы либо требований о регистрации влечёт недействительность договора.
9. На недвижимое имущество взыскание может быть обращено по решению суда. Стороны договора о залоге могут предусмотреть своим соглашением удовлетворение требований залогодержателя за счёт заложенного имущества без обращения в суд. Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:
   • во-первых, соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его не надлежащим образом. Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в соответствующей части недействителен (ст.168 ГК). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключённое в период действия договора о залоге, но до появления оснований обращения взыскания на заложенное имущество;
   • во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечёт недействительность соглашения (ст.165 ГК);
   • в третьих, соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования влечёт недействительность соглашения (ч.2 п.1 ст.55 Закона об ипотеке).

   Соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п.1 ст.349 ГК, п.5 ст.55 Закона об ипотеке).

10. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п.2 ст.352 ГК). При этом основание прекращения ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки и т.д.) значения не имеет.

---

---