Какие риски существуют при Приобретении жилья
Приобретение жилья связано с рисками, обойти которые самостоятельно порой весьма непросто. В большинстве случаев они возникают, когда сделка купли-продажи заключается в простой письменной форме, поскольку именно такая форма легко оспаривается в суде. Например, есть риск купить квартиру, в которой доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку. Часто родители (или один из них), чтобы заключить сделку побыстрее, не ставят о ней в известность органы опеки. Но, когда нарушение будет обнаружено, а сделка оспорена, пострадает добросовестный покупатель, так как при признании сделки недействительной недвижимость возвращается продавцу, а вот покупателю вернуть свои деньги удается не всегда.
Приобретая дом или квартиру на вторичном рынке недвижимости, нужно обязательно проверить в ЕГРН, что жилье не находится под каким-либо обременением. Но, как показывает практика, этого недостаточно. По закону, вступившему в силу с 1 января 2020 года, приобретатель недвижимости считается добросовестным, если он полагался при приобретении жилья на данные государственного реестра, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. Однако есть случаи, когда собственность есть, а данных о ней в реестре нет, или же нет информации о собственнике: например, если жилье куплено с помощью маткапитала, а ребенок собственником не указан, так как родители не выделили ему долю, как положено по закону.
И вот здесь возникает проблема, связанная с достоверностью сведений Единого государственного реестра недвижимости, где зачастую отражена далеко не вся информация для проверки чистоты дома или квартиры. Информацию о недвижимости, в том числе о ее собственниках, вносят сотрудники ЕГРН, но по заявлению граждан. А граждане не всегда указывают в заявлении всех собственников жилья, порой специально утаивая сведения о владельцах, чтобы было проще оформить документы при продаже недвижимости, или вообще с целью совершения мошеннических действий. Если после совершения сделки по покупке жилья выясняется, что продавец не указал кого-либо из собственников, то весьма велик риск, что последние обратятся в суд.
Особенно серьезно дело обстоит в случае, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний. Самостоятельно проверить, является ли совладельцем недвижимости несовершеннолетний, довольно проблематично, поскольку эти сведения появляются в ЕГРН, только когда все лица определят доли соглашением. Но если жилье приобретено с использованием материнского капитала, то ребенок является сособственником по умолчанию и без записи в реестре. По закону сделка купли-продажи недвижимости, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению. Однако если продавец не указал или намеренно скрыл этот факт и продал квартиру, заключив договор в простой письменной форме (без участия нотариуса), не поставил в известность органы опеки и не выделил в другом объекте недвижимости соответствующую долю несовершеннолетнему, то вероятность того, что сделка будет признана недействительной, очень велика. Вся судебная практика строится на том, что права ребенка незыблемы. И если они хоть как-то нарушены, то суд станет на сторону ребенка, а не покупателя.
Продажу недвижимости с долями несовершеннолетних строго контролируют органы опеки, которые также могут обратиться в суд. В результате отмены сделки квартира или дом вернутся прежнему владельцу, а покупатель может остаться ни с чем. Кроме того, несовершеннолетний владелец доли, который незаконно утратил ее в случае продажи объекта недвижимости, может обратиться в суд сам в любой момент начиная со своего совершеннолетия. Таким образом, получается, что обязанность проверки чистоты сделки ложится на покупателя.
В настоящий момент при покупке жилья на вторичном рынке существуют риски, связанные с достоверностью ЕГРН. В нем, помимо несовершеннолетних детей, очень часто нет нынешнего или бывшего супруга в качестве собственника, нет членов семьи, которые когда-то при приватизации отказались в пользу других членов семьи, но теперь имеют право собственности в силу позиций Конституционного суда.
Для того чтобы минимизировать риски при покупке вторичного жилья, стоит обратиться к нотариусу, поскольку у него есть дополнительные возможности для того, чтобы просмотреть документацию.
При обращении к нотариусу участники сделки получают гарантии защиты своих прав и интересов. Нотариус, действующий от имени государства, несет полную имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность, которая обеспечивается многоступенчатой страховой защитой, личным имуществом и Компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.
Нотариус проведет экспертизу документов, установит личности участников сделки, проверит их дееспособность, установит соответствие воли и волеизъявления, а также разъяснит правовые последствия заключаемого соглашения. При этом при обращении к нотариусу граждане получают услугу в удобном формате «одного окна». Покупателю не придется ждать, когда продавец соберет все выписки и справки по квартире, нотариус сам бесплатно запросит информацию из государственных реестров. А после удостоверения сделки нотариус в тот же день направит документы в электронном виде в Росреестр для регистрации права собственности.
В силу особых полномочий и ответственности института нотариата в законодательстве предусмотрена повышенная доказательственная сила нотариальных актов, поэтому в случае судебного спора нотариальную сделку признать недействительной очень сложно.
Источник: notariat.ru
Опоздали со сроками оформления квартиры в наследство, то есть в установленный для принятия наследства срок не подали заявление. Сможем ли мы еще его получить? Как можно подтвердить родство «родная тетя и племянница»?
Р.В. Ефимова, нотариус Находкинского нотариального округа
В соответствии со ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня его открытия. Если наследник пропустил срок принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что он обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. Наследство может быть принято наследником по истечении срока, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Также наследник считается не пропустившим срок, если он принял наследство фактически, например проживал совместно с наследодателем по одному адресу на день смерти.
Родственные отношения подтверждаются документами выданными органами ЗАГС. В данном случае для подтверждения родственных отношений необходимы свидетельства о рождении и свидетельство о смерти тети и ее сестры (или брата) – родителя племянницы, свидетельство о рождении племянницы, если они меняли фамилии, также документы, подтверждающие изменение фамилии (например, свидетельство о заключении брака). Если документов органов ЗАГС нет и их невозможно восстановить, факт родственных отношений устанавливается в судебном порядке.
Квартира досталась супругу от родителей по наследству, потом он ее продал и на вырученные деньги купил другую квартиру и гараж, находясь при этом в браке. Является ли эта недвижимость совместной собственностью?
А.В. Петровская, нотариус Шкотовского нотариального округа
В соответствии со статьей 34 СК РФ любое имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Так как квартиру и гараж супруг купил в зарегистрированном браке, то эти объекты недвижимости являются общей совместной собственностью супругов. Однако супруг может обратиться в суд для признания этого имущества его личной собственностью. В таком случае ему будет необходимо доказать, что он купил квартиру и гараж в браке именно на те деньги, которые были получены им от продажи квартиры, полученной по наследству, поскольку приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, исключает такое имущество из режима общей совместной собственности. При этом в целях регулирования имущественных отношений между супругами желательно заключить брачный договор. В этом случае спорные вопросы будут устранены.
После смерти бабушки у нее нашли конверт с надписью «последняя воля». Будет ли это завещание иметь силу? И каковы наши дальнейшие действия?
Н.С. Покрашенко, ведущий специалист по правовым вопросам и методической работе ПКНП
Данная запись не является формой распоряжения имуществом на случай смерти и не может рассматриваться как завещание. В целях оформления наследственных прав наследникам по закону в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу по последнему месту жительства умершей для открытия наследственного дела. При открытии наследственного дела нотариус осуществляет розыск завещания, используя сервисы Единой информационной системы нотариата.
Если будет установлено, что ваша бабушка ранее делала нотариальное завещание, то его можно будет восстановить, получив дубликат. В ином случае наследниками первой очереди являются родители (если живы), супруг и дети наследодателя; внуки наследуют по праву представления в случае смерти своих родителей до смерти наследодателя.
Прищепа Виктор Павлович
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь