---

Что такое недвижимость и ее правовой режим?

ЧТО ТАКОЕ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЕЁ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ?

Ткачёва В.С., с. Михайловка

Прежде всего, надо отметить, что сфера недвижимости представляет собой обширную область предметов недвижимого характера и общественных отношений, связанных с ними.

Правовой режим недвижимости определяется Гражданским кодексом Российской Федерации, ст. 130 которого относят к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки и все, что прочно связано с землей: предприятия, здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

ГК относит к недвижимым объектам подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Специфика правового режима имущества выражается в существовании некоторых категорий сделок, предметом которых является только недвижимость, в частности, ипотеки (залога недвижимого имущества), которая регулируется специальным законом.

Среди особенностей этой сделки следует назвать то, что, во-первых, договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, во-вторых, предмет ипотеки не подлежит передаче залогодержателю, в-третьих, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект, либо части участка, необходимого для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (или принадлежащего законодателю права аренды), в-четвертых, установлен специальный правовой режим при обращении взыскания на недвижимость по требованию залогодержателя (ст. 349 ГК РФ). Только недвижимость является предметом сервитутных правоотношений и правоотношений по пожизненному содержанию с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

В основе возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений лежат определенные обстоятельства, с которыми нормативные акты связывают соответствующие юридические последствия.

Создание нового недвижимого имущества относится к первоначальным способам возникновения права собственности. При этом право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

К другим первоначальным способам приобретения прав на недвижимость относится признание права собственности на самовольную постройку. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Гражданское законодательство содержит специальные правила признания права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (п. 3 ст. 225 ГК РФ). При обнаружении такого рода объектов орган местного самоуправления обязан заявить об этом факте органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, который принимает бесхозяйное имущество на учет. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет суд может признать право муниципальной собственности на эту вещь по требованию органа, уполномоченного управлять этим имуществом.

Право собственности на основании приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Гражданин или юридическое лицо вправе приобрести право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности при условии добросовестности, открытости и непрерывности владения этим имуществом как своим собственным в течение 15 лет (для движимого имущества этот срок установлен в 5 лет).

Законодательство содержит не только особые правила возникновения прав, но и специальные основания прекращения правоотношений собственности на недвижимость. К числу последних относится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (для государственных или муниципальных нужд или ввиду ненадлежащего использования земли), на котором находится недвижимость.

Недвижимое имущество подлежит изъятию, при условии, если государственный орган или орган местного самоуправления докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на это имущество.

Наряду с установлением оснований приобретения, прекращения прав на недвижимость закон определяет моменты возникновения (при первоначальном способе) и перехода (при производном способе приобретений) права собственности на недвижимое имущество.

При первоначальном способе приобретения право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Исключение составление право собственности члена жилищного, строительного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива и других лиц, имеющих право на паенакопления. Право собственности на квартиру, дачу, гараж, иное помещение указанные лица приобретают с момента полной уплаты паевого взноса. Основанием возникновения права является юридический состав, включающий в себя факт членства в кооперативе и уплату паевого взноса.

ГК РФ прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности, поэтому до такой регистрации собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полностью и предмет передан приобретателю по договору.

Среди всех оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений важное место занимают договоры или иные сделки, предусмотренные и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Особое значение недвижимости для общества обусловило наличие в законодательстве специальных правил заключения и оформления сделок с этим имуществом: законодательство содержит жесткие формальные правила (например, письменная форма договора); значение недвижимого имущества определяет необходимость согласия собственника-государства или муниципального образования в случаях распоряжения соответственно государственными и муниципальными предприятиями недвижимым имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения за ними; для совершения распоряжения недвижимостью, входящей в состав совместного имущества, одним из супругов требуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Специфика правового режима недвижимости проявляется в том, что в законодательстве установлены определенные требования к исполнению сделок (по купле-продаже, дарения, аренды и т.п.) с недвижимым имуществом. Так, например, передача недвижимости по договору купли-продажи, аренды зданий, сооружений осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передачи. Местом исполнения обязательств по передаче недвижимого имущества, если оно не установлено правовыми актами, договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, является место нахождения такого имущества.

Правовое регулирование владения, пользования, распоряжения землей, недрами, лесами и другими природными ресурсами осуществляется с учетом норм земельного, горного, лесного и как природоохранного законодательства.

Правовой режим недвижимости характеризуется также специальным порядком налогообложения, а судебные споры рассматриваются по особым процессуальным нормам.

Быханов В.И., правовой отдел палаты

---

---