Защита землепользователей при самовольном строительстве
Проблема самовольных построек остается одной из наиболее актуальных проблем общественных отношений, регулируемых земельным и градостроительным законодательством.
Самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 ст.222 ГК РФ).
Актуальность проблемы вызвана следующими обстоятельствами:
- сложность получения земельного участка для целей, связанных со строительством, а также получения необходимых разрешений и согласований контролирующих органов;
- нарушение прав землепользователей и иных лиц в связи с размещением самовольных построек;
- подготовка к предстоящему саммиту АТЭС 2012, предполагающая приведение архитектурного облика города в надлежащее состояние.
Указанным явлением прежде всего нарушаются права и законные интересы землепользователей, т.е. организаций и граждан, владеющих земельными участками по праву собственности, аренды или иному вещному праву, что порождает необходимость их защиты.
В комплексе возможных мероприятий по защите прав землепользователей можно выделить несколько направлений:
- Внесудебный порядок. Данное направление, как правило, предполагает обращение в ряд государственных и муниципальных органов. В частности, органы местного самоуправления (Управление градостроительства и архитектуры г. Владивостока), органы государственной власти Приморского края (Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства) и правоохранительные органы (прокуратура, милиция и др.).
Сами по себе мероприятия, принимаемые по данному направлению, не всегда эффективны и, как правило, сводятся к установлению лиц, осуществивших незаконное строительство и (или) в пользовании которых находится спорный объект, и привлечению их к административной ответственности (за нарушение требований градостроительного законодательства, санитарных правил и норм, а также требований пожарной безопасности), что далеко не всегда убеждает последних прекратить самовольное строительство, либо устранить последствия нарушений.
Во внесудебном порядке возможно использование такого метода как самозащита. Например, собственник участка может принимать меры по недопущению нарушителей на его территорию.
- Судебный порядок. Изначально может возникнуть вопрос о том, к кому должны быть предъявлены требования о сносе самовольной постройки. Исходя из буквального толкования ст.222 ГК РФ, такие иски могут быть предъявлены к лицу, осуществившему такую постройку.
На практике возникают случаи, когда предъявить соответствующие требования к такому лицу бывает затруднительно либо невозможно (например, когда застройщик неизвестен либо прекратил свое существование), однако это не говорит о невозможности судебной защиты.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г., в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Иными словами, лицо, фактически осуществляющее полномочия собственника и относящееся к имуществу как к своему, будет являться надлежащим ответчиком.
В ходе судебного разбирательства необходимо обосновать факт нарушения прав и законных интересов землепользователя. Для этого необходимо подтвердить нахождение спорного объекта на земельном участке заявителя (для чего могут потребоваться экспертное заключение, пояснения специалиста либо акты контролирующих органов) и точно определить расположение спорного объекта (относительно ориентира либо указать координаты). К предмету доказывания по данной категории дел также относится и капитальность объекта, поскольку самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости.
- Исполнительное производство. Сложности с исполнением судебного акта связаны главным образом с организационными вопросами исполнительного производства.
В ходе принудительного исполнения решения суда необходимо направление должнику соответствующих требований и извещений. До момента извещения пристав-исполнитель не вправе осуществлять меры принудительного исполнения решения суда, что зачастую приводит к злоупотреблению со стороны должника, который может намеренно не принимать входящую корреспонденцию. В свою очередь принятие мер по розыску должника и вручению ему требований и извещений существенно затягивает сроки исполнения.
Снос объекта недвижимости – весьма затратная процедура и выделение на нее бюджетных средств может оказаться длительным процессом. В таком случае взыскатель может самостоятельно понести расходы на совершение исполнительских действий. В последующем такие расходы возмещаются за счет должника (ст.117 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Следует иметь ввиду, что при отсутствии активных действий со стороны взыскателя (контроль за действиями приставов, содействие в передаче извещений, финансирование исполнения мероприятий по сносу постройки и др.) исполнение решения может затянуться на несколько лет. На основании вышеизложенного следует вывод о том, что установленная законодательством процедура защиты прав и законных интересов землепользователей при самовольном строительстве не позволяет достичь оперативного пресечения правонарушений и восстановления нарушенного права, что говорит о необходимости совершенствования законодательства в указанной сфере.
Толмачёва Юлия Валерьевна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь