---

Выкуп арендуемого имущества

В настоящее время в г. Владивостоке существует множество компаний и индивидуальных предпринимателей, которые на протяжении нескольких лет непрерывно арендуют у Администрации г. Владивостока нежилые помещения и добросовестно уплачивают арендную плату. Вместе с тем, не исключена ситуация, при которой они узнают о смене собственника арендуемых ими помещений, получив уведомление уже от нового собственника, что само по себе может повлечь для арендаторов неблагоприятные финансовые последствия. Подобная ситуация возможна в связи с реализацией Администрацией г. Владивостока прав собственника и продажей арендуемых помещений с открытых торгов без уведомления арендаторов.

В целях защиты прав добросовестных арендаторов, являющихся в большинстве своем субъектами малого и среднего предпринимательства, законодателем 22.07.2008 г. был принят Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №159-ФЗ, предусматривающий преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение из государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности арендуемого имущества.

В указанный Федеральный закон были внесены существенные изменения в связи с принятием Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу 20.07.2009 г.).

В настоящей статье будут затронуты основные положения Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.208 г. с учетом внесенных изменений.

Итак, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества означает преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Указанное преимущественное право может быть использовано арендатором в процессе реализации программы приватизации государственного или муниципального имущества, условия которой в обязательном порядке должны предусматривать преимущественное право арендатора на выкуп, что гарантировано ст. 3 указанного Федерального закона.

Вместе с тем, в случае, если уполномоченные органы «забыли» включить арендуемый объект недвижимого имущества в план приватизации, заинтересованный в приобретении арендуемого имущества арендатор после 01 января 2009 г. вправе самостоятельно инициировать процесс реализации преимущественного права путем подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном ст.9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 г., и тем самым «напомнить» уполномоченному органу о необходимости приватизации этого имущества.

Указанное преимущественное право может быть реализовано при совокупности следующих условий:

Во-первых, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 г. в соответствии с возмездным договором или договорами аренды такого имущества (согласно Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. №134).

Во-вторых, для реализации преимущественного права у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате за аренду выкупаемого имущества, а также задолженность по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи заявления о реализации преимущественного права.

Ранее (до 20.07.2009 г.) действовавшая редакция данного условия звучала иначе, и необходимо было надлежащее перечисление арендной платы в течение всего предшествовавшего срока аренды.

Подобная редакция порождала много формальных способов для отказа арендаторам в реализации своего преимущественного права, поскольку даже единожды допущенная просрочка в уплате арендной платы в течение предшествовавших лет расценивалась как ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы и могла послужить основанием для отказа.

Для преодоления указанного препятствия необходимо было обращаться в суд, в судебном порядке доказывать незначительность допущенных нарушений по внесению арендной платы и понуждать полномочные органы муниципальной власти к заключению договора купли-продажи в целях реализации своего преимущественного права.

Таким образом, внесенные Федеральным законом от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ изменения положительно для арендаторов конкретизировали данное существенное условие и сократили возможные формальные основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп. В-третьих, площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные предельные значения, а именно – площадь арендуемых помещений не должна превышать 1000 кв.м., согласно Постановлению Правительства РФ №961 от 18.12.2008 г.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы обратить внимание на то, что основные положения Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 г., устанавливающие преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства, действуют до 1 июля 2010 г. Таким образом, законодатель предоставил арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, два года на реализацию ими преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, находящегося у них в долгосрочной аренде.

---

---