---

Развитие застроенных территрий

В любом современном городе существует район, где уровень деловой активности намного выше, чем в остальных частях города. На разных языках эти районы называются по разному – это может быть «центр города», «наш Манхэттэн» либо «даунтаун». И в любом таком городе муниципальные власти и представители строительного бизнеса в настоящее время сталкиваются с очень серьезной проблемой – с наступлением темноты старинные здания пустеют, люди покидают рабочие места, чтобы возвратиться в свои дома на другом конце города, жизнь вымирает в «центре города». В результате растет уровень преступности, кварталы быстро приходят в запустение, падает цена на недвижимость, и в казну города перестают поступать налоговые платежи, напрямую связанные с рыночной стоимостью земли. Проблема усугубляется тем, что современные города уже достигли территориальных пределов своего развития, а административные проволочки не позволяют быстро перестраивать существующие кварталы.

Решить данную проблему многие современные западные муниципалитеты успешно пытаются вот уже несколько десятков лет. В обиход строительного бизнеса попало модное слово «редевелопмент», что просто означает дальнейшее развитие уже застроенных территорий. Институт, придуманный для того, чтобы осуществить одну самую важную цель – объединить усилия муниципалитета и частного строительного бизнеса для достижения синергии.

С 1 января 2007 года вступили в силу новые статьи Градостроительного кодекса РФ, регулирующие «развитие застроенных территорий» (ст. 49 ГСК).

Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части.

Договор развития застроенных территорий заключается при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования.

В соответствии со ст. 30 ГрК, градостроительный регламент является частью правил землепользования и застройки. В настоящее время в г. Владивостоке Правила землепользования и застройки находятся на завершающем этапе утверждения.

В соответствии с частью 3 статьи 46.1, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

• аварийные многоквартирные дома, подлежащие сносу;
• многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства.

Необходимо учесть, что наличие на земельном участке одноквартирных жилых домов и индивидуальных жилых домов, а также невозможность признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу является отступлением от требований, установленных ч.ч.3,4,5 ст.46.1 ГрК и, соответственно, может повлечь отказ Администрации г.Владивостока в принятии решения о развитии интересующей территории.

Принимая во внимание, что права собственности на земельные участки в г. Владивостоке не разграничены, согласно действующему законодательству, полномочия по распоряжению земельными участками на территории г. Владивостока осуществляет Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края. В то же время на сегодняшний день остается нерешенным вопрос относительно взаимодействия между Департаментом и Администрацией г.Владивостока при заключении договора о развитии застроенных территорий.

Для осуществления процедуры развития застроенных территорий заключается особый вид частно-публичного договора.

По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок выполнить определенные обязательства, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств. Таким образом, основными субъектами договора являются Коммерческая организация и Муниципалитет (статьи 46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса). Договор заключается с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.

Закон содержит определенный перечень условий, которые должны найти свое отражение в договоре. Существенными условиями договора являются:

• сведения о местоположении и площади застроенной территории, перечень адресов объектов, подлежащих сносу;
• цена права на заключение договора;
• обязательство подготовить проектную документацию;
• обязательство создать либо приобрести благоустроенные жилые помещения для предоставления выселяемым гражданам;
• обязательство уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах;
• обязательство осуществить строительство на застроенной территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки;
• обязательство муниципалитета утвердить проект планировки и межевания;
• обязательство муниципалитета принять решение об изъятии жилых помещений;
• обязательство муниципалитета передать без проведения торгов земельные участки;

Таким образом, можно сделать вывод, что законодатель в России с тщательностью, присущей стране римского правового наследия, подошел к урегулированию принципиально нового вида кооперации.

Однако, неглубокий анализ показывает, что процедура чрезмерно сложна, и присутствует большое количество административных барьеров. Остается ждать, что покажет реальное применение нового института на практике.

---

---