Оформление прав на земельные участки: от теории к практике
С принятием в 1994 году Федерального закона «Гражданский кодекс (часть первая)» в современной России на законодательном уровне был введен в гражданский оборот особый вид недвижимого имущества – земельный участок.
Несмотря на многолетнюю практику использования земельных участков в хозяйст-венной (предпринимательской) деятельности, принимая во внимание последующее принятие современного Земельного кодекса РФ и множества поправок, на сегодняшний день процедура оформления прав на земельные участки остаётся одним из самых сложных и противоречивых вопросов в сфере правоприменительной практики.
На практике большинство землепользователей сталкиваются c многочисленными трудностями, предпринимая действия, направленные на оформление либо приобретение прав на земельные участки.
С принятием изменений в Закон Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ, внесенных Законом Приморского края от 18.12.2006 №21-КЗ, полномочия по распоряжению земельными участками в административном центре (г. Владивостоке), право собственности на которые не разграничено, были возложены на исполнительный орган Приморского края. На сегодняшний день это Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края.
Действующий Земельный кодекс РФ предусматривает 3 основные процедуры получения земельных участков на праве собственности либо аренды:
- Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством;
- Предоставление земельных участков для строительства;
- Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.
Определенной особенностью обладает процедура оформления прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения.
В силу положений ст.15, ст.28, ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и организации имеют исключительное право на получение в собственность (приватизацию) земельных участков, расположенных под зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащих на праве собственности, безвозмездном пользовании, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления данным лицам.
Нормы Земельного кодекса РФ гарантируют владельцам недвижимости приобретение прав на земельные участки, занятые этими объектами. При этом процедура носит заявительный характер, а земельные участки передаются в собственность на возмездной основе путём выкупа с заключением договора купли-продажи.
На первом этапе данной процедуры необходимо правильно оформить и подать заявление о приобретении земельного участка в собственность либо в аренду. Исчерпывающий перечень документов, прилагаемых к заявлению, определен Приказом Минэкономразвития от 30 октября 2007 г. №370.
На стадии подготовки заявления необходимо располагать действительными сведениями о наличии на земельном участке красных линий, а также территориальных зон, поскольку земли, ограниченные в обороте либо в составе определенных территориальных зон, не могут быть приватизированы в рамках действующего земельного законодательства. В подобных случаях единственным вариантом остаётся приобретение участка на правах долгосрочной аренды.
В тех случаях, когда приобретаемый земельный участок не поставлен на кадастровый учет (отсутствует кадастровый паспорт), Земельным кодексом предусмотрена возможность обращения уполномоченного органа по распоряжению земельными участками в органы местного самоуправления для утверждения схемы расположения земельного участка. Однако, как показывает практика, данная процедура является весьма длительной, что существенно затягивает сроки оформления. Чтобы избежать необоснованных задержек, вызванных бюрократическими процедурами, целесообразным является самостоятельное обращение в Управление градостроительства и архитектуры Администрации г. Владивостока за утверждением схемы расположения земельного участка, а также проведение работ по межеванию земельного участка и постановки на кадастровый учет, что также предусмотрено действую-щим Земельным кодексом РФ.
Несмотря на исключительность права на получение земельного участка, занятого объектом недвижимости, а также определенных законом ограничений, на практике весьма распространены случаи отказов со стороны уполномоченного органа в предоставлении земельных участков по основаниям, которые не предусмотрены законом либо ему противоречат.
В подобных случаях возможным способом защиты прав лица, заинтересованного в приобретении земельного участка, является обращение в суд с заявлением об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка.
Практика ведения данного рода судебных дел показывает, что при рассмотрении заявления суд проверяет доводы, изложенные в отказе, на предмет соответствия действующему законодательству с учетом фактических обстоятельства, а в случае признания подобного отказа незаконным, суд обязывает уполномоченный орган принять решение о предоставлении земельного участка. Последующее оформление прав на участок осуществляется в ходе исполнения судебного акта. Таким образом, для своевременной реализации права на приобретение земельного участка в собственность либо в аренду необходим профессиональный подход ко всем необходимым процедурам, начиная от формирования заявления и заканчивая ведением дел в различных судебных инстанциях. В противном случае потенциальный землепользователь может столкнуться с многочисленными препятствиями, о наличии которых можно и не подозревать, изучая положения земельного законодательства.
Толмачёва Юлия Валерьевна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь