---

Как узаконить самовольную постройку при наличии права общей долевой собственности на объект

Если объект недвижимости, право собственности на который официально существует и зарегистрировано, в дальнейшем претерпел самовольную реконструкцию (без разрешительных документов), в результате которой возник новый объект, то на такой объект в соответствии с п. 28 совместного Постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. автоматически распространяется режим самовольной постройки со всеми последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 222 ГК РФ, каковыми являются отсутствие права собственности на реконструированный объект и права распоряжения им, а также его снос, при невозможности приведения в первоначальное состояние.

Действующее законодательство, а именно ч. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет в судебном порядке при соблюдении ряда условий, признать право собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим.

Однако, в случаях, когда объект недвижимости, находящийся в общей долевой собственности двух и более лиц, реконструируется одним из ее участников, то при дальнейшей попытке такого участника придать самовольной постройке законный статус, у него могут возникнуть серьезные проблемы.

Чаще всего такая реконструкция осуществляется одним из собственников здания, в той части домостроения, которая находится в его фактическом пользовании в соответствии со сложившимся между сособственниками порядком пользования.

Наличие либо отсутствие судебной перспективы узаконить самовольную постройку в такой ситуации напрямую будет зависеть от воли другого сособственника.

Более того, другой участник общей долевой собственности может потребовать от лица, осуществившего самовольную реконструкцию, привести строение в первоначальное состояние. В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех ее участников, права которых при рассмотрении судебных дел являются приоритетными.

Следовательно, исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку в данной ситуации должны быть заявлены всеми сособственниками одновременно в порядке процессуального соучастия, а исковые требования могут быть сформулированы не иначе как “О признании права общей долевой собственности на самовольную постройку”.

То есть, несмотря на то, что другой сособственник не нес каких-либо материальных затрат на реконструкцию объекта, суд при вынесении решения об удовлетворении иска может признать только право общей долевой собственности на реконструированный объект.

Перераспределение же долей в связи с реконструкцией, а также последующий выдел доли в натуре и размер такой доли лица, осуществившего за свой счет реконструкцию, будет зависеть от воли другого соучастника общей долевой собственности и его готовности идти на компромисс.

Несмотря на то, что ст. 252 ГК РФ допускает возможность разделить имущество между участниками долевой собственности по соглашению между ними, а при отсутствии такого соглашения – в судебном порядке по иску одного из сособственников, то в отношении объекта самовольного строительства невозможны как заключение соглашения о разделе, так и выдел доли в натуре в судебном порядке. Таким образом, решить вопрос о выделе доли и разделе самовольно реконструированного объекта недвижимости в натуре возможно только после признания права общей долевой собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

---

---