Ненаучный и неофициальный комментарий к законодательству, регулирующему отношения по инвестированию строительства гражданами и юридическими лицами.
Дом, который построит Джек
Вот дом, который
построил Джек.
А это…?
Сегодняшняя ситуация с инвестированием гражданами и юридическими лицами денежных средств в жилищное строительство напоминает известный английский стишок с той лишь разницей, что после каждой строчки необходимо ставить вопросительный знак.
В условиях юридической безграмотности, разгильдяйства и непрозорливости никто из участников инвестиционного процесса не может быть на сто процентов уверен, что зарытые им на «поле чудес» денежки в конечном счете дадут свои «всходы» в виде квадратных метров жилой площади. При этом не отличающиеся особым умом и сообразительностью дельцы (Алисы и Базилио), пользуясь в качестве оружия только наглостью, легко зарабатывают на нашей с вами легковерности.
Поэтому, уважаемые граждане, предлагаю не продавать азбуку и не зарывать деньги, полагаясь на честное слово в основном бесчестных людей, а, вооружившись знаниями, самим создавать гарантии превращения денежного капитала в недвижимость.
Поскольку мы с Вами находимся в самом низу строительно-инвестиционной пирамиды (почтим вставанием память «МММ»), то нам прежде всего придется подняться на ее вершину, чтобы, по крайней мере, убедиться, что там вообще кто-то есть.
А на Олимпе нас с распростертыми объятиями встречают Заказчик и Подрядчик (иногда в одном лице), у которых, по всей видимости, ввиду недоразвитости государства и экономики, не всегда имеются в наличии необходимые денежные средства для строительства, поэтому им и приходится привлекать инвестиции. Важность этих фигур и отношений между ними определяется тем, что все права на жилые помещения в строящемся доме являются производными от прав самого Заказчика на объект строительства и от прав, вытекающих из договора подряда между Заказчиком и Подрядчиком. Заказчик – центральная фигура, он по окончании строительства, если иное не предусмотрено заключенными им договорами, является собственником объекта строительства.
Если Заказчик не обладает достаточными денежными средствами для ведения строительства, последнее ведется за счет привлеченных (инвестиционных) средств – отсюда и составляющие названий большинства строительных компаний – «стройинвест». Инвесторов привлекают: Заказчик до начала строительства, если инициатива строительства не исходит непосредственно от инвесторов; Заказчик во время строительства; Подрядчик, если это предусмотрено договором подряда. В качестве инвестора может выступать сам Подрядчик, если Заказчик и Подрядчик по договору выступают соинвесторами.
Мы с Вами – простые смертные, вступаем в инвестиционный процесс обычно уже в процессе строительства, поскольку инициируют его без нашего участия. Поэтому к моменту нашего вступления в славную когорту инвесторов, доли в виде квадратных метров жилой площади, а то и в виде конкретных по проекту (но абстрактных с юридической точки зрения) квартир, уже распределены. С юридической (не всем понятной) точки зрения сами по себе доли представляют имущественные права и требования. Жилой дом (и квартиры в нем) станет имуществом только после завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию и после регистрации права собственности на квартиры в органах юстиции. Это не всегда понимают не только граждане, но и «просвещенные» горе-юристы. Так что, «покупая квартиру» в строящемся доме, вы покупаете имущественные права на нее, что, естественно, связано для Вас с большими рисками, чем покупка готовой квартиры, поскольку за сделками с недвижимым имуществом существует хоть какой-то государственный контроль, в отличие от рассматриваемых нами инвестиционных сделок.
Имущественные права, до того как перейти к Вам, принадлежат, как уже сказано выше, первичным (назовем их так) инвесторам (Заказчику, Подрядчику, инвесторам, заключившим договоры долевого участия в строительстве или иные инвестиционные договоры с Заказчиком или Подрядчиком). Соответственно, Ваши, производные от прав первичных инвесторов права зависят от наличия и действительности прав первичных инвесторов. Другими словами, для того чтобы быть уверенным, что Вас осознано или неосознанно не обманывают, Вы (самостоятельно или с помощью юриста) должны досконально проверить и перепроверить документы, на основании которых возникли права Вашего Цедента (этим вовсе не матершиным словом обозначается лицо, передающее право).
К таким документам могут относиться документы, подтверждающие права на землю: разрешение на строительство, утвержденная проектная документация, договоры между инвесторами и Заказчиком, между Заказчиком и Подрядчиком, между Подрядчиком и инвесторами и т.д. и т.п.
Вы должны полностью проверить цепочку прав с момента их возникновения до момента перехода непосредственно к Вам. Но даже если документы сами по себе свидетельствуют о действительности ваших прав, это не означает, что не может быть прав третьих лиц на ту же «квартиру». Пример из судебной практики: Заказчик заключает договор строительного подряда с Подрядчиком, Подрядчик привлекает инвестора и обещает передать ему по окончании строительства условные квартиры. Впоследствии вероломный Заказчик, не расторгнув договора с первым Подрядчиком, не удовлетворенный сроками и качеством работы, заключил договор с иным Подрядчиком, который, в свою очередь, также привлек инвестора обещанием передать ему те же условные квартиры! Последний из указанных инвесторов передал права на одну из квартир физическому лицу (то есть, смекаете, затронуты уже наши с Вами права честных налогоплательщиков, а не каких-то там строительно-финансовых буржуинов). Результат налицо: две аналогичные цепочки прав с разными действующими лицами, денежки вкладывали все, а вот получат ли все квартирки? Приоритетом обладают звенья первой цепи, если в ней нет нарушений законодательства (все договоры заключены, не расторгнуты и действительны).
Таким образом, почва для злоупотреблений – просто чернозем, если учесть, что никто еще не выстроил нормальный от начала и до конца механизм инвестирования, строительства и распределения квартир (думаю, сознательно). Судебные споры по данной категории дел отличаются сложностью, запутанностью и длительностью.
Вывод один: чтобы «купить квартиру» в строящемся доме, большого ума не надо. На «строительном рынке» Вам продадут все, что угодно, и на вопрос: «Были ли у Вас несчастные случаи на стройке?» продавец всегда заверит, что техника безопасности на высшем уровне. А я, будучи последовательным в своей подозрительности, недоверии и боязни за чужие деньги, на заданный вопрос отвечу: «Несчастные случаи будут, если Вы сами о себе не позаботитесь».
Кормилицын А.В.
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь