---

Приобретение права на объект незавершенного строительства

Строительство во Владивостоке набирает обороты, как, впрочем, и по всей России. Зачастую, когда по разным причинам, связанным с недостатком финансирования или изменением планов заказчика, объект строительства консервируется или расторгается договор подряда. Возникает объект незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. В пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса России федеральным законом №213-ФЗ от 30.12.2004г. были внесены изменения, в соответствии с которыми объекты незавершенного строительства отнесены к перечню недвижимого имущества.

Ранее такое отнесение регулировалось только правоприменительной практикой. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 г. №8 не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, были отнесены к недвижимому имуществу, а информационное письмо ВАС Российской Федерации от 16.02.01г. №59 доводит до сведения, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и собственник планирует совершить с этим объектом сделку.

Таким образом, планируя приобрести в собственность объект незавершенного строительства, покупателю необходимо знать, что статус такового строящийся объект приобретает только после прекращения строительства (что должно подтверждаться документально) и государственной регистрации права собственности продавца на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо заручиться юридическим заключением, которое сделано после проведения анализа всех необходимых документов, в числе которых для начала должны быть истребованы у собственника:

• учредительные документы продавца (юридического лица);
• документ, подтверждающий право продавца на земельный участок, отведенный под строительство именно того объекта, который покупатель планирует приобрести;
• разрешение на строительство объекта на данном участке;
• план объекта незавершенного строительства, акт готовности, подготовленные местным отделением ФГУП «Ростехинвентаризации»;
• выписку из ЕГРП на объект;
• проектно-сметная документация, а также другие документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

После государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю (сам договор купли-продажи регистрации не подлежит) покупатель может приступать к завершению строительства (хозспособом или посредством заключения договора подряда), оформив для этого необходимые документы. После окончания строительства необходимо сдать объект госкомиссии, получить акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, оформить технический паспорт на объект и обратиться в Федеральную регистрационную службу за внесением соответствующих изменений в регистрационную запись об объекте.

На любом этапе приобретения объекта незавершенного строительства необходим правовой и финансовый анализ процесса. Важно тщательно разработать проект договора купли-продажи, качественно подготовить пакет документов для государственной регистрации прав, а также внимательно относиться к финансовой и строительной документации.

Если продавец является юридическим лицом, а покупатель решит приобрести право на объект незавершенного строительства путем выкупа 100% долей (акций) продавца в уставном капитале юридического лица или путем реорганизации организации-продавца, то покупателю необходимо знать, что данный способ, являясь самым простым по времени и затратам, в то же время имеет свои подводные камни. И чтобы избежать неприятной ситуации, в этом случае также необходимо истребовать от продавца большое количество документов, провести их правовой и финансовый анализ, а также оценить сделку с точки зрения антимонопольного законодательства.

При приобретении долей (акций) продавца – юридического лица – следует помнить, что покупатель вместе с объектом недвижимости приобретает все права и обязанности юридического лица, в том числе все его активы и пассивы. При этом от риска приобрести вместе с желаемой недвижимостью задолженности организации по обязательствам, в том числе налоговым, кредитным и иным никто не застрахован. Это может принести убытки, нередко несоизмеримые со стоимостью и значимостью объекта незавершенного строительства.

Таким образом, приобретая объект незавершенного строительства (как и любое другое недвижимое имущество) покупатель не должен надеяться на русский «авось», необходимо заручиться поддержкой юриста, оценить все риски, части которых невозможно избежать, понимать, для чего ему нужен объект и стоит ли рисковать, приобретая данный объект гражданского оборота выбранным способом.

Это позволит минимизировать как затраты, так и опасность приобрести вместо желаемого объекта огромное количество проблем как финансового, так и юридического характера.

---

---