Признание отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества
Гражданским кодексом РФ в ст. 130 дано понятие недвижимой вещи (недвижимого имущества, недвижимости). К ним относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Однако в реальности фактически не все, что прочно связано с землей, является самостоятельным объектом недвижимого имущества, в отношении которого у субъектов гражданских правоотношений могут возникать вещные права, в том числе право собственности. Для того, чтобы тот или иной неразрывно связанный с землей объект мог выступать самостоятельным объектом гражданского оборота и признаваться объектом недвижимости, он должен соответствовать ряду признаков.
Так, в судебной практике сложилась однозначная позиция относительно того, какие строения и сооружения являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, подлежащими постановке на технический учет с последующей регистрацией права собственности на них, а какие объекты представляют собой всего лишь улучшения земельного участка, которые носят вспомогательный характер и являются неотъемлемой составной частью земельного участка, на котором они расположены.
В отношении таких объектов, которые являются улучшением и неотъемлемой частью земельного участка, по мнению судов, не могут возникнуть какие-либо вещные права, в том числе право собственности, а имущество как таковое не может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота. Более того, даже наличие зарегистрированного права собственности на такой объект не свидетельствует о признании его самостоятельным объектом недвижимости, что позволит заинтересованным лицам в судебном порядке признать право собственности на указанное имущество отсутствующим.
В подтверждение сказанного приведем интересный пример, где определением ВС РФ от 14.08.2015 №303-эс15-5520 признанно правомерным признание права на благоустроенную площадку (асфальтовое покрытие) отсутствующим в силу того, что асфальтовое покрытие не обладает признаками недвижимого имущества (хоть и неразрывно связано с землей), а представляет собой замощение земельного участка, хотя на него и было зарегистрировано в установленном порядке право собственности. Признавая отсутствующим право собственности на асфальтовую площадку, Верховный суд не оспаривал тот факт, что асфальт – это сооружение, неразрывно связанное с землей, однако указал, что это сооружение находится внутри границ земельного участка и предназначено исключительно для того, чтобы обслуживать интересы собственников этого земельного участка, и никому, кроме как собственнику земельного участка, асфальт на участке не нужен, поскольку данная асфальтовая площадка не может выполнять какой-то своей отдельной самостоятельной хозяйственной функции в обороте, что исключает возможность признания ее самостоятельной недвижимой вещью, на которую регистрация прав недопустима.
Данная позиция суда подтверждается в том числе Постановлением Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25 (п. 38), согласно которому вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. А замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
Есть еще один интересный случай в судебной практике, когда строения и сооружения, расположенные на земельным участке, «не отстояли» свое право считаться самостоятельными объектами недвижимого имущества, а зарегистрированное в их отношении право признано судами отсутствующим.
Так, администрация некого городского поселения передала предпринимателю в аренду земельный участок для эксплуатации стадиона сроком на 10 лет. Впоследствии ИП зарегистрировал право собственности на находящиеся на арендованном земельном участке сооружения, на мини-футбольное и – по итогу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – на все футбольное поле (стадион), расположенное на арендованном участке. Являясь собственником объекта недвижимости, ИП обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка для эксплуатации стадиона, а администрация, в свою очередь, обратилась в суд за признанием права собственности предпринимателя на сооружения и стадион отсутствующим.
Дело рассматривалось в нескольких инстанциях, в результате исковые требования администрации были удовлетворены. Позиция по данному делу изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 №17085/12. Согласно ей, стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 №6200/10).
Продолжение следует
Рыжов Максим Юрьевич
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь