Вопрос стоимости жилья – наиважнейший!

Когда человек решается на продажу своей недвижимости, первое, с чем ему придется столкнуться, – вопрос, по какой цене ее выставить на рынок. Это очень ответственный момент! Ведь если занизить цену, сделка принесет меньше денег и приведет к повышенному вниманию неплатежеспособных клиентов, а переоцененные объекты недвижимости долго ищут своего покупателя и в итоге продаются с дисконтом. Начальная стоимость является магнитом для квалифицированных покупателей и инструментом для получения максимальной суммы от продажи. О многочисленных нюансах данного аспекта читателям «КД» рассказал директор агентства недвижимости «Миллениум» Виталий Евгеньевич Семионов.

Прежде чем выйти на рынок недвижимости с той или иной стоимостью, необходимо проделать серьезную подготовительную работу. Во-первых, применить один из трех методов анализа – доходный, сравнительный или затратный. В большинстве случаев целесообразно использовать комбинацию данных методов. Если кратко, то затратный подход основан на определении расходов, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устаревания. Суть сравнительного подхода – сопоставление объекта с аналогичными, а доходный опирается на определении ожидаемой прибыли от использования объекта оценки. При этом стоит учитывать, что выставленная стоимость не равна конечной цене сделки.

Во-вторых, необходимо учесть все особенности квартиры: район, расположение, состояние дома, этаж, ремонт, планировку, вид из окна и т.д. Квартиры в соседних домах одного года постройки и с одинаковой площадью могут стоить по-разному. И эта разница будет оправданна! В-третьих, не стоит опираться на стоимость квадратного метра в доме: «однушка» и «трешка» имеют разную цену за 1 м2, это объективный факт. И, наконец, в-четвертых, требуется оценить общее состояние рынка недвижимости, сезон, спрос, предложение.

К сожалению, если рынок к моменту продажи находится в состоянии покоя, то удастся выручить меньшую сумму, чем в период активного спроса. Например, полгода назад, когда вы приценивались, интересующие вас квартиры выставлялись за одну стоимость, а сейчас спрос упал, и на эту сумму рассчитывать уже не получится. Что такое рыночная стоимость? Это деньги, за которые совершены реальные сделки, или конкретное предложение от покупателя, т.е. деньги, которые он готов отдать. Рыночную цену невозможно объективно выявить ни путем привлечения оценочных компаний, ни через кадастровую стоимость, ни, как это часто бывает, через субъективную ценность (иногда в нее включаются даже переплаты банку за ипотеку).

Процесс грамотной оценки сложен, многогранен и учитывает большой объем аналитических данных, которые в совокупности дают более или менее реальную картину стоимости конкретного объекта недвижимости.

Один в поле – лучший воин

В любом случае грамотнее всего обратиться к профессионалам. Хороший риелтор должен обладать не только опытом, но и набором специальных знаний, получение которых является трудоемким процессом, требующим значительных временных и финансовых затрат.

Лучший способ выявления рыночной стоимости, как бы это странно ни звучало, «работа по привлечению потенциальных покупателей». То есть когда поступающие звонки превращаются в реальные встречи и осмотры квартиры. И они должны отрабатываться предельно качественно, ведь это основной инструмент работы с недвижимостью. Плюс сбор статистики, выявление путем обратной связи сильных и слабых сторон объекта, определение и анализ деятельности конкурентов, т.е. других предложений на рынке в вашем же сегменте.

Если нет обращений, это прямой знак неправильности подхода к продаже или неверно заявленной стоимости. Чтобы продать квартиру по выгодной цене, необходимо составить привлекательное, цепляющее предложение, а для этого нужно в том числе сделать качественные профессиональные фото, иногда видео и адресовать их соответствующей целевой аудитории. Это кропотливая аналитическая и творческая работа с множеством профессиональных нюансов. Причем выполняет ее один специалист! Когда продажей занимаются «все кому не лень», это значит, что ею не занимается никто. Из эксклюзивного предложение превращается в общедоступное, и ведение статистики становится невозможным.

И, конечно, огромное значение при совершении операций с недвижимостью имеет личное обаяние риелтора, его внутренняя нацеленность на решение жилищных проблем клиента, способность сопереживать, входить в положение, находить контакт и полностью оправдывать доверие обратившегося человека. Только такие теплые и человеческие отношения имеют шанс завершиться к взаимному удовольствию продажей квартиры по той цене, которую заслужили продавец и его недвижимость.



Добавить комментарий

Войти через соцсети