Советы юриста для застройщика
На пути любого застройщика встает немало юридических вопросов по оформлению всей разрешительной документации. После того как вы определились с выбором участка, самое важное – проверить у продавца подлинность документов на право собственности на земельный участок.
Договор купли-продажи – это главный документ, подтверждающий факт покупки земельного участка. Договор заключают в письменном виде, по желанию сторон он может быть заверен у нотариуса и зарегистрирован в ПКРЦ.
Итак, после долгих мучений вы заказали проект. Для застройщиков, заказавших проект «на стороне», попытка сэкономить может оказаться фатальной – ни одна инстанция не выдаст разрешение на строительство объекта, если ваш проектировщик не имеет лицензии на проектные работы.
Казалось бы, дело за малым – построить дом и жить в нем припеваючи. Однако еще необходимо получить разрешение. В разных районах и областях РФ существуют заметные различия как в порядке выдачи разрешений на строительство и вводе в эксплуатацию, так и в других действиях, связанных с постройками и земельными участками. Количество документов порой достигает более двух десятков, причем для некоторых документов иногда требуется более десятка согласований.
Следующий шаг – получение постановления о разрешении на строительство дома в местном органе исполнительной власти. Если вы строите дом в жилом поселке, придется согласовывать проект с соседями, даже если он не противоречит нормам СНиП. Также потребуется заказать акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения) или в случае самовольного строительства (от фундамента и далее) – план исполнительной топографической съемки участка. Кроме того, необходимо оформить вынос осей участка и здания под строительство, а при самовольном строительстве – заказ на топографическую съемку участка, предоставив копию свидетельства на землю и план участка. После получения этих документов необходимо в Ростехинвентаризации заказать строительный паспорт объекта.
Необходимо учитывать, что разрешительная документация на строительство действительна в течение трех лет. В эти сроки необходимо приступить к строительству, иначе придется продлевать все документы, а затем проходить «все круги ада» заново, поскольку в противном случае строительство дома будет считаться самовольным со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Уже при получении разрешения на строительство необходимо определиться с подрядчиком. На рынке существует огромное количество компаний, предлагающих комплекс услуг по строительству. Чтобы оградить себя от ненужных проблем в будущем, следует очень внимательно отнестись к составлению договора подряда, а лучше проверить его со своим юристом.
Если сразу не обговорить и грамотно не оформить все спорные моменты, то могут возникнуть ситуации, которые даже в судебном порядке далеко не всегда бывают разрешимы.
Итак, наконец-то дом построен. Дело теперь за малым – признание межведомственной комиссией, что ваше будущее поместье возведено в полном соответствии с утвержденной проектной документацией, и получение всех документов, необходимых для регистрации права собственности. На практике сбор подписей всех необходимых специалистов может занять от трех месяцев до полутора лет. Только после сбора полного пакета документов и получения всех заключений по проекту распоряжением главы администрации дом вводится в эксплуатацию. По закону свидетельство о праве ответственности необходимо получить в течение двух лет после окончания строительства.
Если же по ряду причин не получено заключение МВК после завершения строительства, то остается два выхода: первый – подача иска в суд о признании права собственности на дом (да, граждане судьи, построил с нарушениями, виноват, но уж признайте мои права, ведь жить мне где-то надо), второй – регистрация в ПКРЦ объекта незавершенного строительства.
К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны категория земли, количество соток, сведения о частях земельного участка и его ограничениях, а также план границ участка. Для получения кадастрового плана потребуется оформить межевое дело.
Примачева Л. А.
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь