Рынок пронедвижимости во Владивостоке
На рынке недвижимости движется только цена
Борис Шапиро, немецкий физик, ипоэт и переводчик.
Что происходит на рынке недвижимости и каковы ожидания в наступившем 2026 году? Это именно тот вопрос, который я слышу от клиентов практически каждый день.
Инфляция шагает семимильными шагами. И как бы не пыталось разубедить нас в обратном наше Правительство, денег у населения под матрасом становится все меньше. А на счетах и подавно, ввиду ужесточения контроля за операциями физлиц и бизнеса. Ипотечных инструментов для приобретения недвижимости также больше не становится. Господдержку закрыли. Условия предоставления ДВ-ипотеки и семейной ипотеки тоже ужесточили. А обычная рыночная ставка на грани фантастики. Да, ЦБ снижает ключевую ставку, но делает это медленно, вводя все новые ограничения по субсидированным ипотечным программам. А с темпами снижения по 0,5 оно и вовсе неощутимо.
Банки красиво поют о том, что у них ставки 16-17%, что в принципе и так немало. А на деле получается, что и такая ставка мало кому доступна. Ты должен быть зарплатником этого банка, купить определенные опции конкретного банка, выбрать квартиру в определенном месте, предоставить 2-ндфл, и иметь первый взнос свыше половины стоимости квартиры. То есть в итоге получаются все 21%. Не слабая разница, не так ли?
Давайте рассчитаем ежемесячный платеж при покупке на вторичном рынке: стоимость квартиры – 4 млн руб. Первый взнос округлим – 1 млн. В ипотеку – 3 млн. Ставка 21%. Срок – 20 лет. Платеж – 53329 руб.
Ну во первых, сколько же должен получать человек, чтобы платить в месяц 53000 (не считая коммуналки, продуктов питания, одежды, кружков для детей, садиков и т.п.)? А, во-вторых, что вы купите за 4 млн? Гостинку 20 кв. м, в доме которому лет 50, с выжженными подъездами и зачастую неработающими лифтами, где вечером боязно ходить без электрошокера?
Или вариант покупки новостроя (квартиры от застройщика), стоимость которой в среднем 5 млн за 20-25 кв. м. И это еще не предел стоимости. И помним, это цены черновой отделки, т.е. квартиры, где кроме холодного бетона в квартире больше нет ничего кроме окон и входной двери. Нужно еще, как минимум, миллион (если это студия 20-25 кв. м), чтобы даже не сделать ремонт, а сделать так, чтоб туда можно было бы переехать (сан. узел, стяжка, полы, недорогие обои, ламинат и т.п.).
Возможно, вам повезет и за эти деньги вы купите квартиру с вайтбоксом. Но и в этом случае не факт, что сможете заехать в квартиру после приемки от застройщика. Какие-то вложения все равно потребуются. И немалые. Именно поэтому у нас в регионе сейчас тысячи купленных квартир-призраков. Клиенты получили долгожданные ключики от застройщика и… на этом все. Т.к. денег на ремонт нет. Занимать никто из друзей не особо хочет. Да и времена не те. А если в банк за потребительским кредитом, то тут уже даже не 20% годовых. Ставки по ним в разы больше, и, соответственно, платеж получается космический. Вот люди и ждут с нетерпением, когда же экономика страны выровняется и ставки по кредитам/ипотекам упадут до разумного предела.
Но тут есть и плюсы. Это я про покупку новостроя по субсидированным ипотечным программам. Возьмем, к примеру семейную ипотеку.
Клиент хочет купить квартиру за 7,5 млн. 1,5 млн – где-то нашел на первый взнос. Срок – 30 лет (максимальный по семейной ипотеке, гасить досрочно можно). Ипотека – 6 млн. Платеж – 36000 руб. Сумма ипотеки в 2 раза больше, чем мы считали по вторичке, а платеж на 17 тыс. руб. меньше. И на 7,5 млн можно купить куда больше кв. метров, чем за 4 млн на вторичке.
На этом фоне покупка вторичного жилья получается менее привлекательной, чем покупка от застройщика. Ну если только вам срочно не понадобилось найти что-то уже готовое. Тут вторичка получается более интересна, т.к. в ней уже сделан хоть какой-то ремонт (где есть унитаз, душ, раковина на кухне). На пол можно бросить матрац и какое-то время перебиться. Ну а что делать? Обстоятельства сильнее.
Вот и получается, что в текущих реалиях, львиная доля сделок на рынке недвижимости – это первичный рынок. Вторичку покупают либо за наличный расчет без использывания кредитного рукава от банка, либо догоняют 1-2 миллиона в ипотеку. Опять же вынуждено. Но платеж хотя бы не такой великий.
Отсюда и снижение спроса на рынок вторичного жилья. Отсюда и падение цен на вторичку. Именно на вторичку. У населения нет инструмента для покупки готового жилья.
И что самое интересное, обыватель этого не видит. Он не видит падения цен. А оно есть. Оно и не удивительно. У меня порой глаз дергается от тех цен, которые мы видим на квартиры. А суть в том, что мы на интернет-площадках в большинстве своем видим, так называемые «хотелки» продавцов, а не реальные цены продаж. Не рыноЧные. Рынок – это немного другое. Рынок сегодня, это то, по какой цене реально были проданы квартиры в данном районе с аналогичными характеристиками (этаж, состояние квартиры, ремонт, балкон, сторона света, вид из окнаи т.д.) А этого вы на том же фарпосте не увидите никогда. Повторюсь, там мы видим «хотелки». И сегодня для определения реальной цены агенту требуется больше времени для анализа реальных продаж.
А что же дальше? В этом году тенденция по снижению цен на вторичку продолжится. Так как у «Продавца» начинают сдавать нервы (объект недвижимости в продаже уже 2 года, никак не продается, а агент каждый квартал намекает, что пора снижать цену). Я против подхода продавливания продавца по цене каждую неделю или каждый месяц/квартал. Я за то, чтобы правильно определить цену на старте. Пусть эта цена не нравится продавцу (она и не должна нравится), НО! Задача агента донести реалии рынка, дабы не тратить ни своего времени, ни времени продавца, рассказывая сказки о том, как дорого мы сейчас все продадим. В конечном счете продавец уйдет в минус. То, что не смогли продать год назад за 10 млн, сегодня не продается даже за 9. Лучше синица в руках, чем журавль в небе.
На первичном рынке ценник будет подрастать, т.к. себестоимость материалов растет. Но при этом застройщики будут предлагать хорошие скидки, акции, опции, только чтобы у них купили. ЖК во Владивостоке все больше, а покупателей, увы, нет.
Битва началась. Битва за клиента!
Петренко Игорь Николаевич
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь