---

Прогноз стоимости недвижимости в 2016 году

По данным одного из крупнейших в России агентств недвижимости «Этажи» (г. Москва), на сегодня на одного жителя России в продаже находится более 2 кв. м жилья (все виды недвижимости к продаже). В сегодняшних реалиях это в два раза больше нормы. Для сравнения, в 2011 году этот показатель был 0,85 кв. м. Самое интересное, что по итогам 2016 года мы ожидаем его рост. Этот фактор станет сильно давить на снижение цены. С другой стороны, сравнив долларовые цены на недвижимость в России и долларовые цены на нефть, мы видим пугающую корреляцию: кривые будто повторяют друг друга (с лагом в 4-6 месяцев). Так как высоких цен на нефть в ближайшее время не предвидится, то и о высоких ценах на квадратные метры, похоже, стоит забыть… А что говорят наши владивостокские эксперты?

Пришло время подвести итоги прошедшего года и предположить, как будет вести себя рынок недвижимости в 2016 г. На вторичном рынке жилья в 2015 г. сформировался беспрецедентный объем предложения, который увеличился на 30-50% по сравнению с 2014 г. и в настоящее время превышает среднестатистические показатели благодаря выходу на рынок значительного объема инвестиционных квартир, которые состоятельные граждане скупали в огромных количествах в декабре прошлого года. Тогда как спрос на жилье, напротив, находится на минимуме, сократившись на 10-60% в зависимости от сегмента.

Уровень цен на недвижимость, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», держит курс на снижение!

Отсутствие существенной ежегодной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008-2009 гг. и пересидеть текущий кризис, как предыдущие, не удастся. Платежеспособный спрос населения упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье. С началом нового делового сезона покупательская активность в сентябре увеличилась лишь примерно на 10% по сравнению с провальными летними показателями. И это несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе. Хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке. Всем стало понятно, что сейчас мы находимся в новой реальности, возникшей в результате самого серьезного конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения и совершенно исчерпавшей себя существующей экономической модели. Надежды на скорое восстановление рынка недвижимости по аналогии с прошлым кризисом оказались тщетны.

Наша экономика страдает от дефицита ликвидности, т.к. усилился отток капитала за рубеж, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, образовалась изрядная дыра в федеральной казне из-за обвала цен на энергоресурсы, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты, введенные против России санкции закрыли отечественным банкам доступ к дешевым западным кредитам.

В обозримом будущем пока нет никаких признаков существенного улучшения ситуации. Правительство России решило еще на год продлить заморозку пенсионных накоплений, которые могли бы стать источником «долгих» денег для бизнеса. Но даже с учетом этих средств проект бюджета на 2016 г. предполагает дефицит в размере 3% ВВП. Цены на нефть колеблются в районе 35$ за баррель и могут еще упасть в случае снижения спроса со стороны китайской экономики и выхода на рынок иранской нефти. Дополнительным риском является возможное укрепление доллара относительно всех остальных валют и, как следствие, снижение стоимости номинированных в долларах ресурсов. Что касается санкций ЕС, то они уже и так продлены, по крайней мере, на следующий год, так как выполнить Минские соглашения до конца года, по признанию всех сторон, уже точно не удастся.

Итак, потребление и инвестиции продолжат сокращаться, при этом доходы населения, от которых в том числе зависит платежеспособность покупателей жилья, даже в 2018 г. не достигнут уровня 2014 г. В целом российская экономика в ближайшие годы обречена на стагнацию.

Все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России надолго, может быть, на десятилетия. Следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке, слишком уж сильно оторвался он от массового платежеспособного спроса. В последние годы даже граждане с хорошими зарплатами могли купить квартиру только при наличии значительных накоплений. Однако во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г. старые сбережения были в основном исчерпаны, а новые появятся еще очень нескоро.

Положение дел усугубляется отсутствием доступной ипотеки.

Повышение ключевой ставки ЦБ и обнищание населения сделали свое дело – жилищных кредитов в 2015 г. взято на 40% меньше, чем в прошлом. Это рекордное падение выдачи ипотеки за последние пять лет. Избежать резкого падения ипотечного кредитования удалось только лишь из-за госпрограммы льготного кредитования: на субсидирование ставки в 12% государством было выделено 700 млрд. рублей.

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам по итогам 2015 г. выросла на 33% – до 61 млрд рублей. А это, в свою очередь, добавило на рынке объектов, по которым заемщики не имеют больше возможности обслуживать свой кредит.

В 2016 году обстановка с ипотекой будет еще хуже, т.к. люди станут еще беднее, а денег в казне на поддержку ипотечников не предвидится, падающая нефть и выросшие военные затраты одновременно с удушением малого и среднего бизнеса не оставляют шанса на доступные ипотечные кредиты.

Конечно, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману. Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно, они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день. А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать. Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться, чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.

По всей видимости, в начале 2016 г. заявленные цены на вторичном рынке будут постепенно приближаться к реальным с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В последующие месяцы снижение продолжится, и по итогам 2016 г. цены могут потерять еще 15% в рублевом эквиваленте. Скидки от застройщиков будут более весомы. На вторичном рынке, так как все больше продавцов начинают понимать, что по докризисным ценам продать квартиру все равно не удастся, будет расти количество адекватных спросу предложений.

Что касается коммерческой недвижимости, то в кризис ситуация с ней всегда хуже, чем на рынке жилья, так как коммерческие объекты, в отличие от крыши над головой, не являются предметом жизненной необходимости.

Что делать?

Если вы продавец квартиры, помните: время работает не на вас! Если вы покупатель и у вас нет спешки в приобретении жилья, то выберете себе опытного риэлтора, который будет отслеживать предложения по квартирам согласно вашим пожеланиям, подберет наилучшее предложение и проведет для вас профессиональный торг по цене.

---

---