Кадастровая стоимость. Практика применения, или примеры из жизни
- Акт об аварийном состоянии здания не позволяет обнулить кадастровую стоимость.
Организация сдала расчет по налогу на имущество за 1 квартал 2018 года, указав нулевую кадастровую стоимость одного из зданий. Однако согласно сведениям ФНС кадастровая стоимость этого объекта составляла 457 млн руб., поэтому сумма налога была начислена исходя из кадастровой стоимости.
Отстаивая свою позицию в суде, компания указывала, что здание было аварийным и подлежало сносу. Действительно, летом 2017 года было зафиксировано, что износ здания составлял около 80%, оно соответствовало категории «аварийное», объект был отключен от всех сетей и на 60% уже снесен. Все это было отражено в заключении, составленном специалистом экспертно-консалтинговой компании.
Однако, по мнению суда (дело №А40-58839/2019), только фактический полный снос здания, подтвержденный актом, который составил кадастровый инженер, может служить основанием для исключения объекта из Перечня объектов, имущественный налог на которые начисляется по кадастровой стоимости. Документально подтвержденный снос, имевший место в декабре 2018 г., не освобождает от налога за 1 квартал.
Решение ФНС о доначислении налога признано правомерным (кассация Ф05-21336/2019).
- Владея помещениями в здании из «кадастрового» перечня, ИП платит с них налог.
Несмотря на отсутствие в перечне самих помещений, при применении спецрежимов не действует освобождение от налога на имущество. Верховный суд согласился с таким подходом.
Рассмотрим пример. ИП владеет помещениями в торговом центре и применяет УСН. Налоговая инспекция прислала ему два налоговых уведомления по налогу на имущество физлиц: первое – с применением ставки 0,5%, а второе – уточненное, где фигурировала ставка вчетверо больше – 2%. Дело в том, что торговый центр включен в региональный перечень зданий, облагаемых у организаций налогом на имущество по кадастровой стоимости.
Оспаривая действия ФНС, предприниматель отмечал, что в перечень включены не помещения, которыми он владеет, а только здание, в котором эти помещения находятся. Так что при буквальном толковании п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса налог на имущество ИП, по мнению бизнесмена, он платить вообще не должен.
Однако суды отождествили факт включения в перечень здания с отнесением к перечню помещений в этом здании (дело №А27-29802/2018), ведь помещения – это части здания. «Если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от отсутствия этих помещений в перечне», – указал окружной суд.
С таким подходом согласился и ВС (определение 304-ЭС19-26593).
- Капитальные вложения после разрешения на ввод объекта не мешают исчислять налог на недвижимость.
Например, организация построила торгово-развлекательный центр и разрешение на его ввод в эксплуатацию было получено в августе 2016 года. При этом объект полностью отвечал всем требованиям, которые были заложены в проект, включая все необходимые коммуникации. Тогда же объект был поставлен на кадастровый учет, состоялось официальное открытие центра.
В декабре 2016 г. объект был включен в региональный перечень имущества, облагаемого налогом по кадастровой стоимости, на 2017 год.
Тем не менее организация еще продолжала вкладывать средства в этот объект. Фирма считала, что после получения разрешения на ввод торговый центр еще надо будет довести до состояния, пригодного для полноценного использования по назначению. Только в мае 2017 года организация решила, что первоначальная стоимость объекта сформирована, и поставила его на баланс. Налог на недвижимость был исчислен с июня по декабрь 2017 года.
Проверив декларацию за этот год, налоговая не согласилась с таким подходом и решила, что налог должен быть исчислен за весь 2017 год по кадастровой стоимости. Было доначислено 13 млн рублей налога. Тогда организация обратилась в суд (дело №А56-25258/2019). Однако суды трех инстанций приняли решение в пользу налогового органа.
Они решили, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также договоры с арендаторами опровергают позицию заявителя о несформированности первоначальной стоимости. Верховный суд согласился с позицией арбитражных судов (определение 307-ЭС20-5312).