---

Кадастровая стоимость. Практика применения, или примеры из жизни (2)

Ежегодно региональные власти формируют перечень объектов недвижимого имущества (далее – Перечень), указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Данный Перечень публикуется на сайте Администрации Приморского края.

Зачастую власти включают в Перечень объекты, ориентируясь лишь на назначение, отдаленно напоминающее офисное или коммерческое, тем самым вынуждая бизнес платить повышенный налог.

Верховный суд РФ принял ряд решений, в которых отмечается, что без изучения фактического использования объектов недвижимости относить их в указанный Перечень неправомерно.

Критерии, которым должны соответствовать объекты недвижимого имущества для включения сведений о них в Перечень, определены в пунктах 3-5 статьи 378.2 Кодекса.

В указанных пунктах определено, что административно-деловым или торговым центром признается здание, отвечающее одному из условий:

• здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых или офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
• здание само предназначено для использования или фактически используется в указанных целях.

Для того чтобы признать назначение зданий торговым, деловым, административным или коммерческими, а сами здания – административными центрами, торговыми объектами, объектами общепита или бытового обслуживания, более 20% общей площади зданий должны фактически использоваться для перечисленных целей.

Согласно пункту 9 статьи 378.2 Кодекса вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

С учетом изложенного для применения статьи 378.2 Кодекса наименование здания или сооружения, содержащееся в ЕГРН, не является самостоятельным основанием для отнесения объекта недвижимости к торговым центрам (комплексам) и включения в Перечень сведений о таком объекте.

Данный вывод подтверждается апелляционными определениями Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 15.01.2020 №39-АПА19-10, от 15.01.2020 №80-АПА19-21, от 29.01.2020 №49-АПА19-46.

Примеры неправомерного включения в Перечень

Фирма владела зданием на участке «для снабжения электроэнергией и теплом…». Согласно техдокументации в здании расположены «кабинеты», однако суды указали, что это не то же самое, что «офис». Здание находится на территории, где действует пропускной режим и доступ неограниченного числа лиц невозможен. Фактическое обследование при формировании «кадастрового» перечня не проводилось.

По информации истца, здание имеет вспомогательное назначение, обеспечивающее производственную деятельность предприятия, в нем размещен инженерно-технический персонал. В итоге и это предприятие отстояло свои права в ВС (определение №80-АПА19-21).

Другая организация владела помещениями в здании с наименованием «Реконструкция здания в части нежилого помещения под магазин непродовольственных товаров…», расположенном на участке «для размещения объектов предпринимательской деятельности». Согласно технической документации здание более чем на 80% состоит из помещений, имеющих назначение: «кабинет», «подсобное», «коридор» и так далее – т.е. назначение, не предусматривающее размещение офисов и офисной инфраструктуры, торговых объектов, общепита или объектов бытового обслуживания.

Суды, включая ВС (определение №39-АПА19-10), отметили, что без обследования фактического использования (которое не проводилось) здание нельзя было включать в «кадастровый» перечень.

Предприятие владеет несколькими зданиями, которые внезапно оказались в региональном «кадастровом» перечне. Все они находятся по одному адресу, на территории предприятия. Формируя перечень, власти субъекта РФ ориентировались на вид разрешенного использования участков под зданиями:

• для обслуживания нежилых строений – трансформаторных, заводоуправлений, административно-бытового корпуса;
• для обслуживания нежилого строения – столовой.

Одно из зданий имело назначение «производственно-бытовые помещения». Организация обратилась в суд, считая, что безо всяких оснований вынуждена платить налог с кадастровой стоимости – то есть в повышенном размере. Суды согласились, что так быть не должно, Верховный суд решил, что ни виды использования участков, ни назначения зданий сами по себе этим условиям не удовлетворяют, хотя формулировки и могут навести на определенные мысли (например, что участок под заводской столовой связан с общепитом).

---

---