---

Кадастровая стоимость. Держим руку на пульсе

В Приморском крае в 2022-2023 гг. проходит очередной этап работ по кадастровой оценке земельных участков и объектов капитального строительства. А значит, собственникам и арендаторам пора включаться в этот процесс, так как после утверждения результатов работ изменится не только стоимость недвижимости, но и налоги.

Для определения кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, в рамках которых осуществляется построение единых моделей для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики.

При проведении кадастровой оценки государственным бюджетным учреждением (ГБУ) могут быть допущены неточности и даже ошибки. Такие допущения предусматриваются «Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ГКО)» (Приказ Росреестра от 04.08.2021 №П/0336). Приведем примеры выдержек из Отчета о ГКО.

• «При наличии ошибок и опечаток в качественных и количественных характеристиках в исходном перечне объектов оценки, с учетом большого количества объектов оценки, а также предполагаемого назначения результатов оценки, данные опечатки и ошибки не исправлялись по причине отсутствия прав у учреждения на внесение изменений в ЕГРН» – т.е. допускается, что в Росреестре есть ошибки, но они могут быть исправлены только по инициативе собственника, а не сотрудниками ГБУ.
• «При проведении государственной кадастровой оценки оценщик исходил из допущения, что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку» – таким образом, ввиду массовости оценки не учитываются все индивидуальные особенности объектов, из-за чего и допускаются ошибки группировки, что существенно может повлиять на кадастровую стоимость.

Именно в этих допущениях и кроется причина технических и методических ошибок, которые приводят к искажению итоговой кадастровой стоимости:

1. Неверные входные данные для оценки (в Перечне исходных данных по объектам, подлежащим кадастровой оценке).
2. Неверное толкование указанных данных.
3. Ошибка группировки.
4. Ошибка вводимых корректировок – на разницу в площади или объеме, на изменение цен относительно даты оценки, на отличия в классе капитальности, поправка на период создания.

Основными индивидуальными характеристиками объекта, влияющими на его стоимость и часто содержащими ошибки, являются 4 пункта: 1 – наименование; 2 – материал стен; 3 -ввод в эксплуатацию; 4 – количество этажей.

Наименование – категория, к которой отнесен объект. Например: гипермаркет, торговый центр и торгово-развлекательный центр. Разница в кадастровой стоимости гипермаркета и торгово-развлекательного центра – два и более раз. Налог, соответственно, тоже.

Материал стен – критерий, который следует понимать буквально. Для корректного определения стоимости объекта недвижимости необходимо вносить данные об использованных материалах правильно и полно. В случае отсутствия этой информации на момент кадастровой оценки в ЕГРН сотрудники ГБУ пытаются ее получить различными способами.

Даже если данные вносятся на основании техпаспорта, сотрудник может просто внести один из материалов вместо всего списка. Отсюда часто происходят ошибки, которые дорого обходятся налогоплательщикам.

Самые нелепые случаи происходят, если в этой графе стоит «иные материалы». Такая формулировка побуждает сотрудников госучреждений к фантазированию, и кадастровая стоимость также может приобрести фантазийные масштабы.

Ввод в эксплуатацию – год ввода в эксплуатацию. В таком, казалось бы, очевидном вопросе тоже могут возникать разночтения. Часто это бывает с «долгостроем»: год ввода в эксплуатацию по разным документам может отличаться. Но этот параметр влияет на стоимость объекта, и его также следует проверять.

Не думайте, что ошибки в кадастровой оценке редки! Практика показывает, что они встречаются достаточно часто.

Чтобы быть уверенными в адекватной кадастровой оценке вашего объекта, следует проверять данные по приведенным пунктам. А если вы обнаружили ошибку, у вас есть возможность ее исправить.

Рекомендуем поручить корректировку кадастровой стоимости специалистам, так как ее величина зависит от многих параметров. Это значит, что изменение одного критерия влечет за собой изменение другого и как следствие – пересчет общей цифры. Опрометчиво думать, что можно просто изменить наименование, категорию объекта – и кадастровая стоимость снизится, а вместе с ней и налоги.

Даже профессионал не может заранее дать вам гарантии в конкретном исходе дела. Потому что финальное решение будет за работником ГБУ. Зачастую лишняя инициатива по уточнению характеристик объекта приводит к тому, что ГБУ уже точно понимают, как сделать его кадастровую стоимость максимально высокой. Поэтому иногда лучше ничего не уточнять.

Итак, снижать кадастровую стоимость можно и нужно. Но предварительно лучше проконсультироваться с экспертом по данному вопросу, чтобы не получить обратного эффекта.

---

---