Совместно с ЗАО «Фонд недвижимости» работает ООО
«Независимая оценочная компания», основная деятельность которой состоит в оценке
имущества, бизнеса, экспертизы зданий и земельных участков. Общая численность
сотрудников двух компаний – 42 человека. Компании имеют раздельный баланс,
бухгалтерию, и работают на принципах корпорации. Сотрудники корпорации – юристы,
финансисты, эксперты, брокеры имеют высшее образование и значительный опыт
работы с недвижимостью, подтвержденную специализацию Американской ассоциации
Риэлторов. ЗАО «Фонд недвижимости» является представителем Российской Гильдии
Риэлторов на Дальнем Востоке.
Президент корпорации,
являющийся учредителем двух компаний – Руденко Виталий Леонидович,
профессиональный девелопер и ревизор-эксперт оценки. Специализированное
образование получено в академии генеральной прокуратуры России и Калифорнийском
университете США. Полноправный член международной федерации профессионалов рынка
недвижимости и представитель России в Азиатско-Тихоокеанском блоке ФИАБСИ.
Ежемесячный оборот корпорации в среднем составляет 450 – 500 тысяч рублей.
Ближайшая перспективная
деятельность и стратегия корпорации направлена на развитие городских территорий,
включая новое строительство и реконструкцию старых зданий. Особое внимание
уделяется освоению военных территорий, на которых ранее находились военные
городки и базы. Согласно программы деятельности ЗАО «Фонд недвижимости» на 1999
– 2000 года, утвержденной администрацией города, оборот средств по развитию
городских земель составляет 18 млн. долларов США.
Редевелопмент. Новые подходы к развитию территорий
Сложная экономическая ситуация, сложившаяся в нашей стране, требует новых подходов и методов работы на внутреннем рынке. Опыт работы других стран показывает, что на правильно организованном рынке недвижимости можно стабильно пополнять бюджет края и города без каких-либо дополнительных затрат. Одним из новаторских методов является редевелопмент.
Редевелопмент означает деятельность риэлторских коммерческих организаций по оказанию помощи городским и краевым органам власти в ликвидации условий, порождающих упадок на определенной территории, и проведение необходимых работ по застройке, реконструкции и восстановлению, включая коммерцию, промышленность и торговлю, но не ограничиваясь ими.
За счет редевелопмента проектная площадь получает концентрированное внимание и финансовые инвестиции для преодоления тенденций упадка, для создания рабочих мест, оживления бизнеса, восстановления и развития жилищного сектора. Редевелопмент был эффективно внедрен в США в 1952 году на основе опыта других стран и стал главной движущей силой по оживлению пришедших в упадок районов.
Редевелопмент включает следующее:
-
исчерпывающее планирование восстановительных мероприятий;
-
участие жителей муниципальных, государственных властей и владельцев недвижимости;
-
взаимодействие городских властей, общественных организаций, частных предприятий и финансовых органов.
Редевелопмент вклчает в себя организационную деятельность по реконструкции районов, кварталов или отдельных домов с использованием привлеченных источников финансирования и инвестиций бизнесменов, жителей и владельцев недвижимости.
Наиболее эффективным является кредитование проекта редевелопмента одним из отечественных или зарубежных банков до 90% от стоимости проекта на основе ипотечного кредитования при поддержке городских и окружных властей, при этом в залоге находится сам строящийся объект.
Организационную часть осуществляет агентство по редевелопменту, назначаемое решением городских властей из числа наиболее развитых коммерческих риэлторских компаний. Агентство служит в качестве механизма, которым располагают городские или окружные власти в достижении конкретных задач восстановительных мероприятий. Агентство по редевелопменту дает возможность городу или округу увязать роли общественного государственного и частного секторов, при этом организовывая работу архитекторов, строителей, риэлторов и инвесторов. Городской или окружной совет также является управляющим и контролирующим органом агенства по редевелопменту.
При правильной организации проекта он даст:
-
увеличение рабочих мест ( розничная торговля, услуги, офисы, промышленность, рабочие места в строительстве новых зданий, новой инфраструктуры и реконструкции существующих зданий;
-
новые возможности с точки зрения культуры, торговли, отдыха;
-
увеличение поступлений в городской и окружной бюджет в результате мероприятий по редевелопменту (налог с оборота, налог с имущества, налоги с коммунальных служб за счет увеличения числа объектов недвижимости), а также контролируемые поступления в бюджет через агентство за использованием городских земель;
-
преобразование пришедшего в упадок района из налогового бремени в финансовый источник для общества;
-
остановка дальнейшего развития ухудшения жизненных условий;
-
повышение безопасности окружающей среды прилегающих районов.
План редевелопмента утверждается и контролируется решением местного органа власти на основе рекомендаций агентства и комитета по градостроительству.
На первый взгляд, может показаться, что подобная работа уже проводилась в России, но даже при поверхностном анализе легко убедиться, что в самой сущности редевелопмента лежит организация и управление разными составляющими. Задача агентства по редевелопменту – правильно оценить и выбрать объект или район реконструкции, суметь обосновать и организовать звенья цепи: владелец – кредитор – власти – архитектор – строитель – покупатель. При этом обязательны накопленные знания девелопера в области экспертизы земли, недвижимости, оценки, брокерства и организаторский опыт по управлению. Городской совет оказывает организационную поддержку и является попечителем для финансовых органов, представляющих ипотечный кредит. Поэтому городской бюджет имеет до 10% от стоимости объекта и налоги от вновь построенной недвижимости.
В марте 1999 года в Калифорнийском Университете США, при поддержке Российской Гильдии Риэлторов на основе развития образования, впервые было произведено обучение группы ведущих специалистов – риэлторов из различных регионов России. Все специалисты, прошедшие обучение, получили квалификационный сертификат, позволяющий организацию работ по редевелопменту. При поддержке Федеральных властей Российская Гильдия риэлторов рекомендует внедрение программы редевелопмента в России и рекомендует использовать специалистов девелоперов, получивших образование в Калифорнийском Университете.
Таким образом, цель проектов редевелопмента состоит в получении финансовых средств и использованиии их для проведения коммерческого, промышленного и жилищного развития.