5 стратегий инвестиций в недвижимость: какую выбрать?
Как получить максимальный доход от инвестиций в квартиру? Большой разбор с привлечением экспертов разбирался РБК.
Инвестировать в квартиру – проверенный способ сохранить и приумножить свои средства. Но как выбрать правильный вариант и зарабатывать на недвижимости, когда рынок постоянно меняется? Основатель компании Inreit Кирилл Кудинов профессионально инвестирует в недвижимость и считает, что за последние несколько лет сегмент доходного жилья развернулся на 180 градусов.
«То, что раньше работало на инвестора, теперь почти не работает. А то, на что раньше не смотрели всерьез сегодня, таковы инвестиционные перспективы», – заявил Кудинов РБК.
По мнению эксперта, в 2024-2025 годах резко увеличилась привлекательность сдачи квартир в долгосрочную аренду. Если прежде это приносило собственникам 5–6% годовых, то в условиях бурного роста арендных ставок доходность увеличения арендной платы в отдельных случаях удалось достичь 10%, как было установлено в основу Inreit.
«Это уже стоит и отвечает задаче инвестора «припарковать» хорошие средства, сберечь их от «съедания» инфляцией», -Стилл Кудинов. Именно такой способ выбрал героев спецпроекта ПИК: разработчик нашел трех человек, которые приобрели квартиру с инвестиционными преступниками, и попросил их раскрыть детали. Видео с рассказами прекращается можно посмотреть в специальном разделе сайта ПИК .
В этой статье разберемся с пятью популярными методами вложения в жилую недвижимость и попробуем выяснить, в чем плюсы и минусы каждого метода.
СПОСОБ №1. Купить квартиру на старте продаж и продать при вводе дома в эксплуатацию
Базовая стратегия для инвестора – перепродажа. Многие начинают свой путь к инвестициям именно с этого пути. Он не требует значительных вложений в ремонт, поиск арендаторов или других перемен. Достаточно приобрести недвижимость, а затем продать ее, чтобы зафиксировать прибыль.
«С введением в 2020 году льготной ипотеки эта схема стала особенно популярной, – рассказал Кирилл Кудинов. – В 2021 году наша вторая квартира (55%) покупалась на начальном этапе проекта, то есть в период оформления проектной документации, подготовки котлована или возведения стен».
Покупка квартиры на старте для перепродажи все еще выгодна, если учесть все тонкости в расчетах. Создатель клуба остановил «С Мацко Легко!» и автор книги «Недвижимость за чужой счет. К богатству по шагам из ипотеки» Оксана Мацко предупреждает: «Безусловно, пока построится квартира, цены вырастут. Но инвестору важно не забыть об уплате налогов».
Еще один значимый фактор – наличие конкурирующих предложений. «Например, если рядом строится большой район с большим количеством квартир, то застройщик может продавать такие квартиры дешевле, чем та цена, которая будет выгодна инвестору при перепродаже. Тогда маржа будет маленькой», сформулировала Мацко.
Это значит, что при выборе выхода №1 особенно важно оценить локацию. Если речь идет о точечной застройке в районе с ограниченными предложениями, эта стратегия может сработать и принести доход. «Еще чем меньше квартира, тем она ликвиднее, то есть ее будет проще в перспективе продать», – добавила Мацко.
СПОСОБ №2. Купить квартиру без отделки, сделать ремонт, а потом продать
Второй способ популярности удостоился собственного названия: инвесторы со стажем называют такой сценарий флиппингом. «Ребята, которые этим занимаются, покупают квартиру на стадии строительства, доживают до ввода дома в эксплуатацию, делают качественный ремонт и обставляют квартиру мебелью. Это, по сути, означает «упаковку» объекта, – объяснила механику процесса Оксана Мацко. – Такие квартиры максимально выигрышно смотрятся в объявлениях и очень хорошо продаются».
Причина популярности флипинга – сложность и сложность ремонта для клиента. Старшее поколение, которое уже провело в жизни один или несколько ремонтов, часто не хочет связываться с этим еще раз: для многих это было стрессом, который не вызывает проблем снова. Представители нового поколения зачастую изначально не связываются с тем, в чем не разбираются, и доверяют проведение ремонта тем, кто к нему готов. В этом ролике и появятся инвесторы.
«Многим людям не хочется даже подбирать мебель, они хотят просто заехать в квартиру с сумками и сразу остаться жить без лишних переживаний. И таких покупателей больше, чем кажется на первый взгляд, – уверена Оксана Мацко. – Ровно такие покупатели – целевая аудитория для тех, кто занимается флиппингом».
Все эксперты, орошенные РБК, поставили флиппинг на первое место по соотношению вложенных средств и полученного дохода.
СПОСОБ №3. Купить ремонтную «однушку» или «двушку» и сдать долгосрочно
Вариант для тех, кто готов заняться недвижимостью в долгую: деньги получатся вложенными в квартиру на десять лет или больше. Если жилье обращается не ради сиюминутной выгоды, а для защиты накопления от экономического роста, то такой способ – отличное решение. В зависимости от местоположения квартиры годовая доходность по выходу №3 может составлять от 5 до 10%, подсчитанные в Инрейт.
Однако здесь существуют обстоятельства, которые могут побудить инвестора. «Если речь идет о заработке в ипотеке, то проценты по ипотечному займу могут „съесть“ весь доход», – предупредила Оксана Мацко. При покупке без кредитного плеча вариант с увеличением аренды стоит учитывать, убеждены орошенные эксперты РБК.
СПОСОБ №4. Купить студию и сдавать посуточно
Посуточная аренда – путь остановки, который хочет добиться лучших результатов и готов приложить больше прогресса. «Начинать надо с анализа всех финансовых параметров: посмотреть, сколько стоит посуточная аренда в этом районе, и признать, что максимально возможная загрузка составит 22–24 дня в месяц. Также важно помнить о сезонности: часто летом можно найти наилучшую загрузку, а вот ноябрь и февраль чаще всего оказываются в ноль, если не в минус, – советует Оксана Мацко. – Если отнестись серьезно, то можно рассчитывать на хороший доход».
В качестве ключевого фактора при выборе квартиры для посуточной аренды эксперты назвали местоположение. Традиционно здесь рекомендуют туристические зоны в центрах городов или местах рядом с вокзалами. Однако на самом деле существуют гораздо более эффективные варианты, и квартиры, удаленные от центра и вокзалов, тоже будут востребованы, если принять во внимание дополнительные факторы.
«Допустим, рядом есть областная больница. Рядом с ее родственниками пациенты готовы снять квартиру на несколько дней, это может стать очень выгодной практикой, – раскрыла неочевидный фактор притяжения Оксана Мацко. – А может, рядом с квартирой есть объект, приезжают вахтовики или командировочные? Это тоже хорошее расположение».
Наконец, инвестору предстоит определиться с темой, разрешить ли арендовать посредника или заняться всем самостоятельно. В первом случае можно потерять много времени и нервов, но с управляющей компанией последствия поделятся комиссией.
Если же цель – максимизировать доход, вести дела самостоятельно. А значит, лично давать объявления на всех онлайн-площадках, встречать и провожать гостей, заниматься регулярной уборкой и при необходимости быстро докупать расходные материалы, такие как лампочек или постельное белье. Все это требует времени и сил, поэтому для самостоятельной сдачи квартиры в посуточную аренду лучше выбрать недвижимость в квартале рядом с домом, чтобы не тратить время на дорогу. Даже покупают квартиру под сдачу в том же подъезде, где живут сами, чтобы оперативно реагировать на запросы жильцов.
СПОСОБ №5. Купить трех- или четырехкомнатную квартиру, сделать ремонт и сдать на долгий срок.
Самый неоднозначный вариант, который не нашел одобрения среди экспертов. Оксана Мацко порекомендовала отступление от такого пути из-за слишком высоких затрат на покупку и обслуживание любых лотов.
С другой стороны, застройщики часто отдают предпочтение студиям и «однушкам», поэтому в новых домах комфорт-класса становится меньше просторных вариантов. Это означает, что ликвидность и доходность трех- и четырехкомнатных лотов могут вырасти через семь-восемь лет, когда спрос на них превысит предложение.
«Как бы там ни было, при рассмотрении готовой или почти готовой арендной недвижимости в качестве следует учитывать, что этот актив, в отличие от ценных бумаг, золотых вкладов, всегда предполагает не один, а два источника дохода: аренда плюс рост цены, – резюмировал Кирилл Кудинов. – На сдаче внаем можно зарабатывать в настоящий момент, а на перспективу иметь в виду капитализацию. Окупаемость квартиры даже при текущих высоких ипотечных поставках может достигать 15-20 лет. Но недвижимость – это чаще всего долгосрочная консервативная инвестиция, и она выигрывает на больших дистанциях».
«Среднегодовой уровень за последнее десятилетие, с 2014-го по 2024-й, составил около 8%, – продолжает глава Инрейт. – Средний уровень ставок по вкладам за тот же период находился примерно на отметке 9,5% годовых. Тогда ежегодное удорожание квадратного метра жилья в двух столицах фиксировалось на среднем уровне 10% в год. Это уже больший вклад даже без учета доходов от сдачи в аренду».
Все эксперты, орошенные РБК, сошлись в одном: на рынке жилой недвижимости представлено сейчас множество интересных вариантов, среди которых есть что выбрать как опытному, так и начинающему инвестору. Конкретная стратегия – вопрос личных предпочтений и личных целей каждого.
https://pik.rbc.ru/article/21?utm_source=rbc&utm_medium=main&utm_campaign=pik23-a21-pyast-m&from=short_news
Петренко Игорь Николаевич
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь