---

---

Место… Время… Деньги…

Несколько раз мы проводили небольшое исследование. Просили случайно выбранных жителей Владивостока быстро отвечать на вопросы:

– назовите здания на пересечении улиц Семеновской и Алеутской?

– назовите здания на пересечении улиц Комсомольской и Океанский проспект?

– назовите здания на пересечении улиц Семеновской и Океанский проспект? и т.д.

Коренной житель города результаты этого блиц-опроса может предсказать заранее. Значительное число опрашиваемых вовсе забывает о “новострое” и шесть из десяти ответов включали такие объекты:

– кинотеатр “Родина”;

– баня;

– доска почета Дальневосточного пароходства и т.д.

Мы не намекали на названные объекты, но срабатывали стереотипы мышления. Они – стереотипы – уже были в мозгу отвечающих и повлияли на ответы.

Как рассказывал журналистам бывший музыкант “Песняров” Александр Демешко, песня “Вологда” с “точностью до наоборот” воспринимается в этом городе. Почему? После строчек:
“Письма лично на почту ношу,
Словно я роман с продолженьем пишу,
Знаю точно, где мой адресат,
В доме, где резной палисад…”
жители города живо представляют единственный “дом №1”, где “резной палисад” – областной кожно-венерологический диспансер…

И.Викентьев. “Приемы рекламы”

ЗАДАЧКА ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ: как, используя положительные и отрицательные стереотипы жителей о местоположении каких-либо объектов, поднять эффективность использования “новостроя”?

Но все же с местоположением объектов более-менее все ясно. Во времени эти пространства остаются сравнительно неизменными (“вот – это стол, за ним едят, вот – это стул, на нем сидят”).

Течение времени познавать гораздо труднее. Именно трудности обращения со временем служат причиной постоянного перевода “времени” в “пространство”. Мы чертим графики временных процессов, пытаясь таким образом получить представление о текущем времени, а также планировать будущее. И (внимание!) отсюда желание немедленно заказать проект строительства, чтобы устранить хотя бы отчасти неопределенность будущего.

Но вы не сможете осознать риск – отказаться от него, управлять им или уменьшить его – при помощи архитектурного проекта. Вам нужны методы творческого изучения рисков. Один из лучших таких методов – это прединвестиционная оценка капитальных вложений. Вместо того, чтобы заказывать архитектурный проект, “поиграйте” лежащими в его основе предпосылками. Что случится с “доходной недвижимостью” в вашем районе после того, как вы выведете на рынок еще 3000 кв. м.? Что будет с розничной продажей косметики, если мужеподобность получит высокую оценку в массовой культуре? и т.д.

Рассмотрим отношения: заказчик и риэлтор, заказчик и архитектор, заказчик и проектировщик, заказчик и подрядчик – один пытается поставить задачу, не владея специфичным профессиональным языком, второй – мысленно ощупывает кошелек клиента (“эх, не спугнуть бы:”).

– Вы человек бедный… Ведь вы человек бедный?
Буфетчик втянул голову в плечи, так что стало видно, что он человек бедный.
– У вас сколько имеется сбережений?…
Тут уж буфетчик возмутился.
– Это никому не известно и никого не касается, – ответил он.
– Ну да, неизвестно, – послышался все тот же дрянной голос из кабинета, – подумаешь, бином Ньютона!

М. Булгаков. Мастер и Маргарита.

Заказчику в этих ситуациях необходимо, на наш взгляд, получить профессиональную консультацию инжиниринговой компании. Не пытайтесь одолеть профессионалов в их игре, пользуясь любительскими приемами. Вы не сможете “переговорить” их.

Мы можем предложить эффективный способ определения ценовых ориентиров при формировании замысла строительства/реконструкции. Этот способ обозначим термином “обдувка” (blasting). Принцип “обдувки” заключается в том, что начинать надо не с существующей цены материалов, строительно-монтажных работ, стен, перегородок:

– иными словами, начинать надо не с существующей цены каждого элемента строительства, а с рыночной стоимости каждой функции объекта. Для определения функций нужно ответить на вопрос:

Что делает эта вещь?

Почему аналитиков недвижимости интересуют функции? Потому что объекты недвижимости строятся и продаются для того, чтобы выполнять свои функции. Точнее, покупаются не объекты недвижимости, а функции, выполняемые этими объектами. Объекты являются лишь носителями функций.

Женщина, покупающая помаду, не просто приобретает краску для губ…Чарльз Ревсон, глава фирмы “Ревлон, инк.” заявил как-то: “На фабрике мы делаем косметику. В магазине мы продаем надежду”. Теодор Левитт отметил, что “агенты по закупкам приобретают не сверла в четверть дюйма, а отверстия того же диаметра”. Ну, а выдающийся продавец Элмер Уилер, пожалуй, сказал бы так: “Продавайте не бифштекс, а его аппетитное шкворчание на сковородке”.

Ф. Котлер. Основы маркетинга

Определяем все функции объекта, а затем составляем перечень цен самых дешевых из всех известных элементов, способных выполнять каждую из этих функций.

В нашей практике была работа, когда “обдувка” привела к снижению сметной стоимости строительства объекта с 5600 тыс. рулей до 2800 тыс. рублей без ухудшения потребительских свойств объекта. При применении этого метода стандартом считается 20-25 %% снижение стоимости строительства любого объекта.

В дальнейшем при строительстве очень важно удержать ориентиры стоимости и в следующем номере мы поговорим об организации и управлении строительными проектами.

---

---