---

НДФЛ: доходы налогоплательщика при продаже недвижимого имущества

Нередко налогоплательщики сталкиваются с проблемой правильности исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Остановимся подробнее на наиболее часто встречающихся вопросах при исчислении налога.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Из вышеизложенного следует, что налогоплательщик имеет право уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. В документально подтвержденные расходы по ее приобретению включаются все произведенные за счет собственных средств расходы, включая средства, полученные по Государственному жилищному сертификату, и проценты по целевым кредитам, взятым на покупку этого имущества (письма Минфина России от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125). Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена лишь суммой этого дохода. Она не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.). Если имущество находилось в собственности человека менее трех лет, то иногда выгоднее учесть при расчете НДФЛ сумму расходов, связанных с реализацией. Так лучше поступить, если их сумма больше, чем фиксированный вычет.

Часто возникает вопрос, можно ли вместо получения имущественного налогового вычета уменьшить доходы от продажи автомобиля на расходы, связанные с его приобретением в другой стране (расходы по доставке автомобиля от места приобретения до места эксплуатации, стоимость таможенного оформления и т. д.). Да, можно. Сумму, полученную от продажи имущества, можно уменьшить двумя способами:1) на имущественный налоговый вычет в размере 125000 рублей; 2) на расходы, связанные с получением дохода. Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Ограничения действуют только при продаже доли в уставном капитале и при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. В этих случаях можно воспользоваться только вторым вариантом. Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 и пунктом 3 статьи 214.1 НК РФ. Конкретного перечня расходов, на которые можно уменьшить сумму, полученную от продажи имущества, нет. Под такими расходами понимаются, в частности, суммы, заплаченные продавцом при приобретении этого имущества. Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены. Сумма расходов, принимаемых к вычету, ограничена лишь суммой дохода от продажи. Она не зависит от срока нахождения имущества в собственности продавца. Такие правила предусмотрены абзацем 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Таким образом, к расходам, связанным с приобретением автомобиля, в частности, могут быть отнесены: затраты, связанные с доставкой автомобиля из иностранного государства; стоимость таможенного оформления автомобиля; суммы затрат, связанные с улучшением потребительских качеств автомобиля, и т.п. Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письме от 24 сентября 2007 г. № 03-04-05-01/314.

Можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома). Да, можно. Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить: на имущественный налоговый вычет; на расходы, связанные с получением дохода. Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 и абз. 1 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества. Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить: на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры); на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома; на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.

Продолжение в следующем номере

---

---