---

---

Инструменты формирования эффективной программы развития жилищного комплекса города

В настоящее время разрешение жилищной проблемы в г. Владивостоке приобретает первостепенное значение для органов местного самоуправления, т.к. уровень качества и обеспеченности населения жильем оказывает значительное влияние на инвестиционную привлекательность города, миграционные процессы.

Деятельность жилищного комплекса определяется программой развития, которая должна основываться на реальные жилищные условия населения и их потребности.

Во Владивостоке такая программа развития жилищного комплекса отсутствует, а жилищная политика отражена в программе социально-экономического развития города в нескольких предложениях решения стратегических задач: развитие индивидуального жилищного строительства; переход к многообразию типов жилых строений; запрещение крупнопанельного строительства жилья; снижение стоимости строительства; создание новой индустрии жилищного строительства, основанной на опыте отечественного и мирового уровня строительных технологий. Как отмечают эксперты, в программе отсутствуют прогнозы, приоритеты социального развития, обоснование ожидаемых результатов, какие последствия ожидают население, если решение будет не выполнено или отодвинуто на более поздний срок.

Вместе с тем информационный банк данных, используемый в программе, ориентирован на экономику централизованного управления, что не позволяет объективно оценить состояние жилищных условий населения. Например, показатель «средняя обеспеченность населения жильем» (количество кв. м общей площади жилого фонда, приходящегося на одного человека) во Владивостоке в период с 1995 по 2000 гг. вырос с 15,7 кв. м до 17,6 кв. м на человека. Однако ввод в действие жилых домов сократился, а жилищный фонд с запредельным износом увеличился. Рост обеспеченности населения жильем произошел за счет снижения численности населения города с 659,2 до 631,5 тыс. человек за рассматриваемый период.

Показатели, характеризующие уровень благоустройства города, представлены в таблице 1, из которой видно, что явные тенденции улучшения благоустройства жилого фонда в городе Владивостоке не наблюдаются.

В то же время в городе с 1994 г. уровень качества коммунального обслуживания резко снизился (нерегулярная подача воды, тепла и электроэнергии в квартиры, отсутствие капитального ремонта подъездов). Регулярность подачи горячей и холодной воды, объемы текущего ремонта подъездов и придомовой территории, а также другие показатели не только характеризуют реальное состояние жилищных условий населения, но и отражают результаты управления жилищного комплекса на начало и конец года. Следовательно, группу показателей «благоустройство жилого фонда» следует расширить как количественно, так и качественно, например: благоустройство придомовой территории, насыщенность квартир бытовым оборудованием, доля благоустройства домов системой кондиционирования и др.

В рыночных условиях деятельность жилищного комплекса должна быть ориентирована на спрос. Для оценки спроса необходимы данные: количество человек без постоянного жилья, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с ограниченными движениями; число квартир заселенных, пустующих, арендуемых, разрушенных по различным причинам. Эта информация в полном составе отсутствует, а она является основой для определения объемов строительства, реконструкции и благоустройства жилого фонда.

В настоящее время показатели, образующие систему информационной поддержки управления жилищного комплекса, в существенной мере должны быть расширены и определены в соответствии с потребностями населения. Одним из инструментариев определения показателей состояния жилого фонда является социально-диагностическое исследование в виде опросов. Авторами данной статьи было проведено исследование с целью выявления состояния жилищных условий жителей г. Владивостока, оценки активности поведения домашних хозяйств в улучшении своих жилищных условий.

Информация собиралась методом стратифицированно-случайной выборки. Стратификация охватывала различные социальные слои населения в возрасте от 19 и более 60 лет. Анкета содержала 32 вопроса, на каждый из которых предлагались варианты ответов.

Среди домашних хозяйств по количеству человек в основном преобладают домашние хозяйства из 3-х человек в возрасте 30-59 лет (20%), 18% – из 2-х человек (30-59 лет), 11% – из 1-го человека (19-29 лет). Самый распространенный тип владения квартиры среди опрашиваемых – приватизированные (62%), 13% – муниципальные, 8% – частные (дом на одну семью), 5% – кондоминиум, 4% – государственная собственность. Некоторые респонденты затруднялись указать точное количество владения жилой площадью, и поэтому данный показатель оценивался через соотношение количества комнат, приходящихся на одного человека. В результате было выявлено, что 49% домашних хозяйств проживают в квартирах, где приходится менее одной комнаты на человека; 28% – одна комната на человека; 14% – более одной комнаты на человека; 9% – две комнаты на человека. В общей совокупности на всех опрашиваемых 0,9 комнаты приходится на человека, в целом 77% домашних хозяйств владеют квартирами, где все комнаты являются спальными.

При оценке состояния благоустройства квартир у 20% домашних хозяйств отсутствует горячая вода. Самым распространенным отделочным ремонтом является стены, потолки, а капитальным – замена окон, дверей, сантехники, труб, электропроводки. Около 15% домашних хозяйств проводили ремонт наружных панелей фасада здания, стыков панелей за свой счет. Владельцы квартир так называемого элитного жилья (5%) производили монтаж дверей, окон, сантехники и другие отделочные работы своими силами.

При оценке состояния дома и подъезда все респонденты выделили элементы, которые подлежат ремонту и замене: окна, кровля, стены, потолки, а также инженерные коммуникации. Домашние хозяйства имеют жилье и собираются улучшать свои жилищные условия: в возрасте 30-54 лет – 40%, старше 55 лет – 20%, до четырех человек – 36,5%, сложные семьи – 3,4%, многодетные семьи – 0,09%. По регулярности подачи горячей воды у 95% опрашиваемых домашних хозяйств подача горячей и холодной воды осуществляется нерегулярно, у 96% – отсутствует в летний период времени на протяжении нескольких месяцев, у 57% – низкая температура отопления в холодный период времени.

Уровень активности реагирования населения на плохое качество предоставления услуг оценивается низким: 70% – ничего не делали, 16% – запасались необходимым оборудованием, 10% – писали заявление, 4% – выражали протест, перекрывая дороги, 1% – подавали в суд.

В анкете было предложено 28 вариантов обстоятельств изменения жилищных условий. Наиболее распространенными причинами являются: маленькая площадь квартиры, развод в семье, потеря жилья в результате форс-мажорных обстоятельств, образование семьи, регулярное отключение тепла, горячей воды и света. Планы домашних хозяйств относительно улучшения своих жилищных условий следующие: 22% – собираются устроиться на высокооплачиваемую работу, продать имеющуюся квартиру, добавив деньги, купить новую; 19% – уехать в центральные районы страны. Среди желающих уехать в центральные районы страны преобладают: 31% – полные семьи (30-59 лет), 15% – сложные полные семьи (30-59 лет), 8% – холостые (30-59 лет), 8% – неполные семьи (30-59), 8% – семьи без детей, 6% – молодые семьи (19-29 лет). Основные причины переезда респонденты указали: энергетически проблемный город, неинтересно жить, у города нет будущего.

При оценке свободного провождения времени в городских парках домашние хозяйства отметили: 14% – регулярно посещают парки, 17% – не были более 5 лет, 23% – не посещают из-за выгуливания там собак, 24,5% – считают парки необорудованными.

Результаты исследования показали низкий уровень качества жилищных условий населения, а также его невысокую активность реагирования на плохое качество жилищных условий. Владельцы квартир различных форм собственности вынуждены постоянно заниматься вопросами управления недвижимости – текущим и капитальным ремонтом своего жилья.

Систематические отключения электричества, воды закрепили за городом “скандальный” имидж, что отрицательно повлияло на поведение экономически активного населения города. В результате некоторые домашние хозяйства выбрали стратегию переезда в центральные регионы страны. В период с 1995 по 2000 гг. резко ухудшилась демографическая ситуация в городе. Так, численность наличного населения уменьшилась на 27,7 тыс., миграционный отток увеличился на 56%, население, моложе трудоспособного, сократилось на 4,8%, трудоспособное – снизилось на 1,3%, старше трудоспособного возраста увеличилось на 18%. В условиях ухудшения миграционной ситуации одним из механизмов увеличения и закрепления населения на территории является создание благоприятных жилищных условий. В соответствии со статьей 40 Конституции РФ в компетентность органов местного самоуправления входит создание условий для осуществления права на жилье. Под «созданием условий права на жилье» понимается разработка стимулирующих механизмов, которые должны быть адресованы всем категориям граждан в соответствии с их уровнем дохода и количеством человек в домашних хозяйствах, а также целей пребывания в городе.

Проведение подобных исследований позволит органам местного самоуправления выявлять социально-психологические мотивы поведения населения, вырабатывать и пересматривать показатели благоустройства жилого фонда, что даст возможность эффективно осуществлять программно-целевое управление жилищным комплексом города, ориентированное на реальные жилищные условия и потребности населения.

---

---