Журнал лидеров Приморского бизнеса
Ежемесячный бизнес-журнал для руководителей
Журнал лидеров Приморского бизнеса

Невозможно быть одновременно профессионалом во всех областях бизнеса. Но можно прочесть, что пишут твои коллеги из журнала, который с 1998 года выстраивает коммуникационную площадку для прямого обмена полезной информацией между руководителями.

КД-онлайн  Консалтинг   Клуб директоров   Подписка   О нас   Прайс  
Поиск
Расширенный поиск
Архив журналов
Классификатор
Регион
Консалтинг
Финансы
Внешне экономическая деятельность
Право
Безопасность
Страхование
Строительство Недвижимость
Производство
Рыбный базар
Экология и бизнес
Торговля
Сервис и услуги
Перевозки
ПроДвижение
Справочники
Телекоммуникации
Полиграфия
Наука, образование, медицина
Туризм, спорт, отдых
Ипподром
Бизнес и культура
Справочники
Адвокаты Владивостока
Адвокаты Края
Нотариусы Владивостока
Нотариусы Приморья
Выставка
Фотография
Живопись
АртМагазин
Расписания
Авиалинии
Движения автобусов

Аукционный центр недвижимости
(4232) 46-25-94



Расстановка декораций

Эта статья продолжает рубрику "Практикум бизнеса". Мы работаем в строительстве и занимаемся инжинирингом. По одному из определений, инжиниринг рассматривается как процесс создания замысла бизнеса. Инжиниринговая компания, обладая профессиональными знаниями в области строительства, лучше других зная бизнес-процессы компании, для которой строит, представляя конечный инвестиционный финансовый результат, способна принимать верные решения. В этом смысле, она может претендовать на главную роль в процессе создания объектов бизнеса, приносящих доход.

Сегодня мы поговорим об учете особенностей местоположения объекта недвижимости и факторе времени, о ценности объекта, которая нередко оказывается значительно ниже фактической себестоимости из-за того, что архитектору, проектировщику, подрядчику не удалось найти самый дешевый способ осуществления основного назначения объекта.


МЕСТО... ВРЕМЯ... ДЕНЬГИ...


Несколько раз мы проводили небольшое исследование. Просили случайно выбранных жителей Владивостока быстро отвечать на вопросы:

- назовите здания на пересечении улиц Семеновской и Алеутской?

- назовите здания на пересечении улиц Комсомольской и Океанский проспект?

- назовите здания на пересечении улиц Семеновской и Океанский проспект? и т.д.

Коренной житель города результаты этого блиц-опроса может предсказать заранее. Значительное число опрашиваемых вовсе забывает о "новострое" и шесть из десяти ответов включали такие объекты:

- кинотеатр "Родина";

- баня;

- доска почета Дальневосточного пароходства и т.д.

Мы не намекали на названные объекты, но срабатывали стереотипы мышления. Они - стереотипы - уже были в мозгу отвечающих и повлияли на ответы.

Как рассказывал журналистам бывший музыкант "Песняров" Александр Демешко, песня "Вологда" с "точностью до наоборот" воспринимается в этом городе. Почему? После строчек:
"Письма лично на почту ношу,
Словно я роман с продолженьем пишу,
Знаю точно, где мой адресат,
В доме, где резной палисад..."

жители города живо представляют единственный "дом №1", где "резной палисад" - областной кожно-венерологический диспансер...

И.Викентьев. "Приемы рекламы"

ЗАДАЧКА ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ: как, используя положительные и отрицательные стереотипы жителей о местоположении каких-либо объектов, поднять эффективность использования "новостроя"?

Но все же с местоположением объектов более-менее все ясно. Во времени эти пространства остаются сравнительно неизменными ("вот - это стол, за ним едят, вот - это стул, на нем сидят").

Течение времени познавать гораздо труднее. Именно трудности обращения со временем служат причиной постоянного перевода "времени" в "пространство". Мы чертим графики временных процессов, пытаясь таким образом получить представление о текущем времени, а также планировать будущее. И (внимание!) отсюда желание немедленно заказать проект строительства, чтобы устранить хотя бы отчасти неопределенность будущего.

Но вы не сможете осознать риск - отказаться от него, управлять им или уменьшить его - при помощи архитектурного проекта. Вам нужны методы творческого изучения рисков. Один из лучших таких методов - это прединвестиционная оценка капитальных вложений. Вместо того, чтобы заказывать архитектурный проект, "поиграйте" лежащими в его основе предпосылками. Что случится с "доходной недвижимостью" в вашем районе после того, как вы выведете на рынок еще 3000 кв. м.? Что будет с розничной продажей косметики, если мужеподобность получит высокую оценку в массовой культуре? и т.д.

Рассмотрим отношения: заказчик и риэлтор, заказчик и архитектор, заказчик и проектировщик, заказчик и подрядчик - один пытается поставить задачу, не владея специфичным профессиональным языком, второй - мысленно ощупывает кошелек клиента ("эх, не спугнуть бы:").

- Вы человек бедный... Ведь вы человек бедный?
Буфетчик втянул голову в плечи, так что стало видно, что он человек бедный.
- У вас сколько имеется сбережений?...
Тут уж буфетчик возмутился.
- Это никому не известно и никого не касается, - ответил он.
- Ну да, неизвестно, - послышался все тот же дрянной голос из кабинета, - подумаешь, бином Ньютона!

М. Булгаков. Мастер и Маргарита.

Заказчику в этих ситуациях необходимо, на наш взгляд, получить профессиональную консультацию инжиниринговой компании. Не пытайтесь одолеть профессионалов в их игре, пользуясь любительскими приемами. Вы не сможете "переговорить" их.

Мы можем предложить эффективный способ определения ценовых ориентиров при формировании замысла строительства/реконструкции. Этот способ обозначим термином "обдувка" (blasting). Принцип "обдувки" заключается в том, что начинать надо не с существующей цены материалов, строительно-монтажных работ, стен, перегородок:

- иными словами, начинать надо не с существующей цены каждого элемента строительства, а с рыночной стоимости каждой функции объекта. Для определения функций нужно ответить на вопрос:

Что делает эта вещь?

Почему аналитиков недвижимости интересуют функции? Потому что объекты недвижимости строятся и продаются для того, чтобы выполнять свои функции. Точнее, покупаются не объекты недвижимости, а функции, выполняемые этими объектами. Объекты являются лишь носителями функций.

Женщина, покупающая помаду, не просто приобретает краску для губ...Чарльз Ревсон, глава фирмы "Ревлон, инк." заявил как-то: "На фабрике мы делаем косметику. В магазине мы продаем надежду". Теодор Левитт отметил, что "агенты по закупкам приобретают не сверла в четверть дюйма, а отверстия того же диаметра". Ну, а выдающийся продавец Элмер Уилер, пожалуй, сказал бы так: "Продавайте не бифштекс, а его аппетитное шкворчание на сковородке".

Ф. Котлер. Основы маркетинга

Определяем все функции объекта, а затем составляем перечень цен самых дешевых из всех известных элементов, способных выполнять каждую из этих функций.

В нашей практике была работа, когда "обдувка" привела к снижению сметной стоимости строительства объекта с 5600 тыс. рулей до 2800 тыс. рублей без ухудшения потребительских свойств объекта. При применении этого метода стандартом считается 20-25 %% снижение стоимости строительства любого объекта.

В дальнейшем при строительстве очень важно удержать ориентиры стоимости и в следующем номере мы поговорим об организации и управлении строительными проектами.


К ЭТОЙ СТАТЬЕ ЕЩЕ НЕТ КОММЕНТАРИЕВ
Ваш комментарий
Ваше имя:

Введите число:

Осталось знаков:700
Русское зарубежье

Опрос
Есть ли у вас свой сайт и устраивает ли вас его состояние на данный момент?
Да есть, состояние устраивает
Да есть, состояние не устраивает
Нет сайта, но хотелось бы сделать
Для ведения бизнеса мне сайт не нужен
Архив журнала в PDF-формате

Топ статей
Заполним анкету, господа!
Закон Парето может озолотить
Особенности национальной работы и эргономика
Поступление иностранных инвестиций в Приморье
История одного барреля
Услуги зарубежных страховых компаний в России
Гешефты от Нориты
Финансовый анализ предприятий в России
История русской кухни
Ипотека вчера, сегодня или завтра
Рассылка новостей
Copyright © 2002-2014 Клуб Директорв Developing by Web-Director bazar454070@yandex.ru
Hide|Show