Журнал лидеров Приморского бизнеса
Ежемесячный бизнес-журнал для руководителей
Журнал лидеров Приморского бизнеса

Невозможно быть одновременно профессионалом во всех областях бизнеса. Но можно прочесть, что пишут твои коллеги из журнала, который с 1998 года выстраивает коммуникационную площадку для прямого обмена полезной информацией между руководителями.

КД-онлайн  Консалтинг   Клуб директоров   Подписка   О нас   Прайс  
Поиск
Расширенный поиск
Архив журналов
Классификатор
Регион
Консалтинг
Финансы
Внешне экономическая деятельность
Право
Безопасность
Страхование
Строительство Недвижимость
Производство
Рыбный базар
Экология и бизнес
Торговля
Сервис и услуги
Перевозки
ПроДвижение
Справочники
Телекоммуникации
Полиграфия
Наука, образование, медицина
Туризм, спорт, отдых
Ипподром
Бизнес и культура
Справочники
Адвокаты Владивостока
Адвокаты Края
Нотариусы Владивостока
Нотариусы Приморья
Выставка
Фотография
Живопись
АртМагазин
Расписания
Авиалинии
Движения автобусов

ТИТУЛ ДВ, агентство недвижимости
(423) 264-88-00, 264-0-88-00
www.tituldv.ru



КАК ПРОДАВЕЦ МОЖЕТ ИСПОРТИТЬ «ИСТОРИЮ КВАРТИРЫ» ПРИ ЕЁ ПРОДАЖЕ


Одной из типичных проблем сегодняшнего рынка, в результате которых не увеличивается количество сделок, являются завышенные ценовые ожидания собственников недвижимости - проще говоря, желание собственника изначально завысить стоимость своего объекта.

С точки зрения обывателя продавца можно понять: квартира зачастую единственная ценная вещь в собственности, и желание получить с нее максимум вполне понятно. Но профессионал никогда не согласится с таким взглядом.

Экспозиция объектов по завышенным ценам, в конечном счете, играет с продавцами злую шутку. Хотя потерю в несколько тысяч рублей шуткой не назовешь, а такой финал случается с большинством.

Первой и самой важной задачей в работе профессионального риэлтора является определение рыночной стоимости недвижимости, точнее максимальной рыночной стоимости (МРС). Именно правильное определение МРС объекта является залогом получения максимального дохода. В чем секрет и чем грозит переоценка объекта? Для этого разберем пример (здесь и далее - не умозаключения автора, а опыт, т.е. знание многократно повторяющейся ситуации).

Собственник квартиры решил заняться продажей самостоятельно (на языке риэлторов - «поиграть в продавца»). Первое, что он делает, - это определяет стоимость квартиры. Как? Сегодня это (по его мнению) просто: открывает рекламные газеты или Интернет. По методу сравнения находит похожие квартиры в ближайшем районе. Из предложенных цен выбирает максимальную (своя же квартира самая лучшая!!!). Цена квартире есть!!!

    Какие ошибки допустил продавец:
  1. Такой метод оценки существует, только правильно он называется «метод сравнительных продаж», именно ПРОДАЖ! А кто сказал, что упомянутые в рекламе объекты действительно будут реализованы именно по заявленной стоимости? Опыт говорит, что квартиры реализуются на 5-15% ниже заявленной стоимости. А кто, кроме риэлтора, знает РЕАЛЬНУЮ стоимость реализации объектов? Ведь именно риэлтор каждый день находится на острие спроса и предложения. Он лучше любого оценщика, исходящего в своих расчетах из цен предложений, ориентируется в рынке, потому что только он и знает реальные цены сделок, присутствуя при расчетах сторон.
  2. Чем еще оперируют продавцы при определении стоимости продаваемого жилья? Вот самые распространенные заблуждения - «аргументы» наших клиентов:
    • Я столько хочу!
    • Мне столько надо!
    • За меньше я продавать не буду!
    • Я столько сюда вложил!
    • Я знаю рынок, я смотрел газету!
    • У меня уже есть желающие за столько купить!
    • А сосед продал дороже!
    • В другом агентстве мне сказали!
  3. Кроме того, в цену заложены и стоимость комиссионного вознаграждения агентства, и «хвостик» на будущий торг с потенциальным покупателем. На которые «продавец» поправок не сделал…
  4. Можно говорить и о погрешности в связи с эксклюзивностью каждого объекта. Например, дом №11 по ул. Шилкинской: при расположении «подковой», трехкомнатные квартиры первого и последнего подъездов смотрят на север и юг. Нетяжело догадаться, что и стоимость их может отличаться. Надо обязательно учитывать этот и многие другие факторы, но непрофессионал их не знает.

Продолжаем примеры. После оценки квартира выставлена на продажу (Интернет и пресса - доступны). Телефон в контакте указан домашний или сотовый. НА РЫНОК ПОПАЛА «СВЕЖАЯ» КВАРТИРА!!! Собственнику начались звонки...

При наличии во Владивостоке около 150 агентств, 100 юридических контор, работающих с недвижимостью, сотни частных брокеров, продавцу ежедневно предстоит ответить на десятки (!) звонков. Причем и в ранние утренние, и поздние вечерние часы. Какой психологически неподготовленный человек это выдержит?

В потоке непрекращающихся звонков у продавца возникает ощущение высокого спроса на его квартиру. Появляются легкая эйфория и мысли: а не дёшево ли я продаю? А не поднять ли цену, пока не поздно? На все предложения о торге, о заключении договора с риэлторами отвечает отказом (при таком спросе-то!).

    Ошибка:
  1. Текст, с большой вероятностью, составлен непрофессионально. Что в итоге? Газеты и сайты переполнены объявлениями о продаже, где уже никого не удивят непрофессиональные фразы в рекламных объявлениях типа «торг возможен», «торгуемся до задатка» (хорошо хоть - не до «первой крови»!), «огромный торг!!!», «цены ниже рыночных» и т.д… Для профессионала это означает, что цена взята «с потолка». При обозначенном желании продавца торговаться кто выиграет в жестких торгах, если на другой стороне - покупатель с представителем-риэлтором, профессионально обученным торговцем?
  2. И самое страшное, что в потоке звонков продавец не смог определить ИСТИННОГО покупателя, и в эйфории количества звонков на его предложение в торге отказал ему.

Проходит неделя, фирмы занесли квартиру в пассивный банк данных. Истинные покупатели отсеялись. Количество звонков уменьшилось, но еще сохраняется. Через три недели звонки пропали. Продавец в небольшом шоке. Где покупатели? Куда подевались? Дает очередную рекламу, а звонки не появляются. Через 5-10 недель продавец начинает потихоньку скидывать цену. Покупатели понимают, что «лед тронулся», и ждут, когда цена упадет. При этом срабатывает определенная «вредность» покупателей: не скинул мне цену, когда я просил, теперь продашь дешевле! И ждут дальнейшего падения цены, до максимально ниже рыночной.

Описанная ситуация показывает всего одну из ошибок собственников недвижимости при ее реализации. Испорченная история квартиры может превратиться в месяцы, а порой и годы реализации объекта. Обращение к профессионалам - путь, который может сэкономить огромную массу времени, энергии, усилий, нервов и здоровья.

К ЭТОЙ СТАТЬЕ ЕЩЕ НЕТ КОММЕНТАРИЕВ
Ваш комментарий
Ваше имя:

Введите число:

Осталось знаков:700
Русское зарубежье

Опрос
Есть ли у вас свой сайт и устраивает ли вас его состояние на данный момент?
Да есть, состояние устраивает
Да есть, состояние не устраивает
Нет сайта, но хотелось бы сделать
Для ведения бизнеса мне сайт не нужен
Архив журнала в PDF-формате

Топ статей
Заполним анкету, господа!
Закон Парето может озолотить
Особенности национальной работы и эргономика
Поступление иностранных инвестиций в Приморье
История одного барреля
Услуги зарубежных страховых компаний в России
Гешефты от Нориты
История русской кухни
Ипотека вчера, сегодня или завтра
Колчак и Дальний Восток
Рассылка новостей
Copyright © 2002-2014 Клуб Директорв Developing by Web-Director bazar454070@yandex.ru
Hide|Show