Журнал лидеров Приморского бизнеса
Ежемесячный бизнес-журнал для руководителей
Журнал лидеров Приморского бизнеса

Невозможно быть одновременно профессионалом во всех областях бизнеса. Но можно прочесть, что пишут твои коллеги из журнала, который с 1998 года выстраивает коммуникационную площадку для прямого обмена полезной информацией между руководителями.

КД-онлайн  Консалтинг   Клуб директоров   Подписка   О нас   Прайс  
Поиск
Расширенный поиск
Архив журналов
Классификатор
Регион
Консалтинг
Финансы
Внешне экономическая деятельность
Право
Безопасность
Страхование
Строительство Недвижимость
Производство
Рыбный базар
Экология и бизнес
Торговля
Сервис и услуги
Перевозки
ПроДвижение
Справочники
Телекоммуникации
Полиграфия
Наука, образование, медицина
Туризм, спорт, отдых
Ипподром
Бизнес и культура
Справочники
Адвокаты Владивостока
Адвокаты Края
Нотариусы Владивостока
Нотариусы Приморья
Выставка
Фотография
Живопись
АртМагазин
Расписания
Авиалинии
Движения автобусов

ПРАВО, коллегия адвокатов
(4232) 208-810, 229-761, 269-135
www.pravo-dv.ru



ВАЖНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ


Многие юридические компании и индивидуальные предприниматели при осуществлении своей деятельности сталкиваются с необходимостью в аренде нежилых помещений как для размещения офисов, складов, так и для иных целей.

В настоящей статье мы постараемся осветить наиболее важные моменты, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды нежилых помещений, а также при внесении изменений в его условия.

Прежде всего хотелось бы отметить, что в Гражданском кодексе РФ отсутствует специальная глава, посвященная договору аренды нежилых помещений. Отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, регулируются общими положениями о договоре аренды (ст. 606-625 ГК РФ) и частично к ним применяются положения о договоре аренды зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ).

Во-первых, договор аренды считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, которым, в первую очередь, является предмет (ст. 451 ГК РФ). Предметом в договоре аренды помещений может быть как обособленное помещение, так и его часть, а также здание в целом. Таким образом, в договоре должно быть четко определено, какие именно помещения либо их часть подлежат передаче в аренду. В случае, если компания сдает (берет) в аренду все здание в целом либо нежилое помещение, зарегистрированное как самостоятельный объект недвижимости, то в договоре необходимо его индивидуализировать согласно свидетельству о государственной регистрации права.

Если же в аренду сдается часть помещения либо помещение, дополнительно в целях индивидуализации необходимо в приложении выделить их на поэтажном плане штриховкой либо иным образом.

Если из договора аренды невозможно установить, какое именно помещение было сдано в аренду, договор считается незаключенным. Арендодатель при этом может столкнуться с таким негативным последствием как невозможность взыскания арендной платы ввиду того, что не определено, какие именно помещения занимает арендатор.

Во-вторых, отличительной особенностью договоров аренды нежилых помещений является то, что закон в качестве существенного условия называет размер арендной платы. Согласно ст. 653 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.

В-третьих, важным условием любого договора аренды является условие о сроке аренды, который предопределяет дальнейшую юридическую природу договорных отношений. По сроку аренды договоры делятся на два вида: краткосрочные и долгосрочные. Отличительная особенность долгосрочных договоров аренды - это необходимость их государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию сделок с объектами недвижимости.

Прежде всего хотелось бы обратить внимание на то, что договоры аренды, заключенные на срок, например с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г. (или иной подобного рода срок) - признаются договорами, заключенными на срок один год и, соответственно, требуют государственной регистрации, что часто упускается из виду сторонами.

В отсутствие государственной регистрации долгосрочный договор аренды считается незаключенным и не влечет для сторон юридических последствий.

Обратиться за государственной регистрацией договора аренды может как арендатор, так и арендодатель. Закон не обязывает явиться на государственную регистрацию обе стороны. В то же время лицо, которое предоставляет на регистрацию договор аренды и иные необходимые документы, несет бремя расходов, связанных с оплатой государственной пошлины, которая в настоящий момент, согласно ст. 333.33 НК РФ составляет 15 000 рублей для юридических лиц и 1000 рублей для индивидуальных предпринимателей.

Важно помнить, что все изменения и дополнения к зарегистрированным договорам аренды также подлежат государственной регистрации. Соответственно, дополнительное соглашение, которое не прошло процедуру государственной регистрации, не влечет юридических последствий для сторон. Особенно показательным в этом случае является пример с повышением арендной платы Администрацией по договорам аренды муниципального имущества (либо изменения размера арендной платы новым собственником в связи с приобретением с торгов муниципального недвижимого имущества, обремененного арендными отношениями), где арендодатель направлял в адрес арендаторов уведомления о повышении арендной платы в отсутствие дополнительного соглашения. Сложившаяся судебная практика стоит на защите арендатора и в отсутствие зарегистрированного дополнительного соглашения, которое юридически закрепляет новый размер арендной платы, отказывает Администрации г. Владивостока (новому собственнику) во взыскании арендной платы в повышенном размере. Более того, арендаторы, которые ранее платили арендную плату в повышенном размере в отсутствие подобного рода дополнительного соглашения, в судебном порядке взыскивали с арендодателя неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы.

В связи с указанными выше обстоятельствами, если в договоре аренды предусмотрено право стороны в одностороннем порядке изменить условия договора аренды (расторгнуть договор аренды), необходимо понимать, что это условие дает право направить в адрес второй стороны уведомление с приложением проекта дополнительного соглашения (соглашения о расторжении), которым изменяются (прекращаются) условия договора аренды. Если лицо в установленный в уведомлении срок не подписывает дополнительное соглашение (соглашение о расторжении) либо отказывается от подписания, сторона-инициатор изменений (расторжения) вправе обратиться с исковым заявлением в арбитражный суд с требованием о внесении изменений (расторжении) в договор аренды.

При этом договор аренды будет изменен или расторгнут с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (ст. 453 ГК РФ).


К ЭТОЙ СТАТЬЕ ЕЩЕ НЕТ КОММЕНТАРИЕВ
Ваш комментарий
Ваше имя:

Введите число:

Осталось знаков:700
Русское зарубежье

Опрос
Есть ли у вас свой сайт и устраивает ли вас его состояние на данный момент?
Да есть, состояние устраивает
Да есть, состояние не устраивает
Нет сайта, но хотелось бы сделать
Для ведения бизнеса мне сайт не нужен
Разработка и продвижение сайтов

Топ статей
Заполним анкету, господа!
Закон Парето может озолотить
Особенности национальной работы и эргономика
Поступление иностранных инвестиций в Приморье
История одного барреля
Услуги зарубежных страховых компаний в России
Финансовый анализ предприятий в России
Гешефты от Нориты
История русской кухни
Ипотека вчера, сегодня или завтра
Рассылка новостей
Реальная экономия на междугородней связи!

Copyright © 2002-2014 Клуб Директорв Developing by Web-Director bazar454070@yandex.ru
Hide|Show