Журнал лидеров Приморского бизнеса
Ежемесячный бизнес-журнал для руководителей
Журнал лидеров Приморского бизнеса

Невозможно быть одновременно профессионалом во всех областях бизнеса. Но можно прочесть, что пишут твои коллеги из журнала, который с 1998 года выстраивает коммуникационную площадку для прямого обмена полезной информацией между руководителями.

КД-онлайн  Консалтинг   Клуб директоров   Подписка   О нас   Прайс  
Поиск
Расширенный поиск
Архив журналов
Классификатор
Регион
Консалтинг
Финансы
Внешне экономическая деятельность
Право
Безопасность
Страхование
Строительство Недвижимость
Производство
Рыбный базар
Экология и бизнес
Торговля
Сервис и услуги
Перевозки
ПроДвижение
Справочники
Телекоммуникации
Полиграфия
Наука, образование, медицина
Туризм, спорт, отдых
Ипподром
Бизнес и культура
Справочники
Адвокаты Владивостока
Адвокаты Края
Нотариусы Владивостока
Нотариусы Приморья
Выставка
Фотография
Живопись
АртМагазин
Расписания
Авиалинии
Движения автобусов

Адвокатское бюро "Чумак, Гареева и партнеры"
49-40-49, 8-902-556-7574, 49-40-48



Коммерческая фирма обратилась в адвокатское бюро с просьбой прояснить ситуацию с законностью строительства мансарды в административном здании. Мы также коснемся мансардного строительства в домах жилого фонда и затронем Постановление администрации г. Владивостока от 21 августа 2001 № 1332 "Об освоении и реконструкции подвальных помещений, чердачных пространств и строительстве сооружений выше кровли (мансард) в г. Владивостоке", противоречащее законодательству РФ.

ОСТОРОЖНО: МАНСАРДА!


Общие выводы. Изначально нужно понимать, что ГК РФ не признает нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (в отличие от квартир). При разработке ГК РФ предполагалось, что продавать будут не помещения в административном здании, а долю в праве собственности на здание. Затем сособственники должны определять помещения, используемые новым собственником, порядок их владения, пользования и распоряжения.

Практика как до принятия ГК РФ, так и после пошла по пути признания нежилых помещений самостоятельными объектами права собственности, что сразу создало почву для всевозможных конфликтов. Вспомним, например, всем известный конфликт с налоговыми органами по поводу необходимости регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного сроком до 1-го года. Точку в этом споре поставил Высший Арбитражный суд РФ, разъяснив, что договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок до 1-го года, не должны быть зарегистрированы в учреждениях юстиции по регистрации прав.

В любом здании (как в административном, так и в жилом) все помещения подразделяются на основные и вспомогательные. В свою очередь вспомогательные подразделяются на коммуникационные (лестничные клетки, коридоры, подъезды, лифтовые шахты и др.) и вспомогательные (уборные, чердаки и др.).

Вспомогательные помещения являются общим имуществом и неотделимы от офисных помещений (ст. 133, п. 4 ст. 244 ГК РФ). А т. к. общие помещения здания предназначены для "функционирования здания в целом", использование общих помещений здания не может быть поставлено в зависимость от "доброты" или "порядочности" собственника этих помещений. Так, например, собственник коридора не может поставить посередине коридора железную дверь и запретить проход собственников к своим основным нежилым помещениям.

Мансарды в административных зданиях. Получается, что если организация хочет построить мансарду в административном здании, то она должна запросить разрешение всех собственников нежилых помещений, заключить с ними соглашение об использовании и распоряжении их общим имуществом, а самое главное, организация не может взять кровлю и построенную мансарду в свою собственность, т.к. собственник основных помещений не вправе отчуждать долю в праве общей собственности отдельно от продажи основных нежилых помещений, согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ. На практике складывается иная ситуация. Согласно Постановления Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673/02, истцу, владеющему основными нежилыми помещениями в административном здании, отказано в признании права долевой собственности на общее имущество в этом здании. На том основании, что "отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности…" на общие помещения в административном здании. Т. е. по этому решению возможно приобретение мансарды и кровли здания в собственность. ВАС РФ отказался применять по аналогии закона ст. 290 ГК РФ, которая устанавливает у собственников квартир право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома. Нам представляется решение неверным, но мы оставим доводы за рамками этой статьи.

Есть другой пример. В деле № А-60-9339/99-С2 Арбитражного суда Свердловской области признан недействительным договор купли-продажи общих помещений, состоящих из 2-х коридоров, лестничной клетки, туалетной и умывальной комнаты.

Получается, чтобы построить мансарду, не иметь каких-либо лишних "головных болей" и стать ее собственником, необходимо изначально быть единоличным собственником административного здания.

В ы в о д: с одной стороны, согласно решения ВАС РФ, можно выкупить мансарду, но мы считаем, что вторая точка зрения верна, и в административных зданиях, где собственники помещений меняются, существует реальная возможность обжалования предоставления кровли или чердака в собственность.

Мансарды в домах муниципального жилого фонда. Вопросы мансардного строительства в домах муниципального фонда регулирует постановление адм. г. Владивостока от 21 августа 2001 г. № 1332 "Об освоении и реконструкции подвальных помещений, чердачных пространств и строительстве сооружений выше кровли (мансард) в г. Владивостоке".

В соответствии с этим постановлением граждане, приватизировавшие квартиры в своих домах, имеют только право пользования общими помещениями. Разработчик данного постановления скорее всего исходил из ч. 4 ст. 3 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" № 1541-1, по которой собственники приватизированных жилых помещений в доме муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Однако эта норма не может применяться (п. 2 ст. 217, ст.ст. 289, 290 ГК РФ).

Согласно постановления, собственники квартир являются пользователями общих помещений, что прямо противоречит ст. 289 и п.1 ст. 290 ГК РФ, где указано, что собственнику квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу этого распоряжаться этими помещениями администрация г. Владивостока не вправе, несмотря на то, что в постановлении это указано. Собственники квартир не вправе продавать общие помещения отдельно от своих квартир. При этом произведение компенсационных выплат собственникам квартир и нежилых помещений не имеет в этом смысле правового значения.

Приобретение мансард в собственность неправильно, несмотря на то что такая порочная практика сложилась в г. Владивостоке, и этот вывод подтверждает определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 года дело N 78-Г00-61. Фактически оформление мансарды в собственность может быть в последующем обжаловано в суде любым недовольным жителем жилого дома (бабушкой или дедушкой), не смотря на то что каждый житель дома, включая их, мог "отказаться" от своей доли в праве собственности на общее имущество.

В ы в о д: быть более внимательным перед приобретением мансард или их строительством, т. к. вложение денежных средств в мансарду может не окупиться и повлечь убытки. Необходимо знать свои права и обязанности, грамотно подготовить документы, необходимые для мансардного строительства, в ином случае за свои собственные деньги вы приобретете дополнительные головные боли.


КОММЕНТАРИИ ЧИТАТЕЛЕЙ К СТАТЬЕ:


8 Mar, 2009 21:26
Аркадий
Все правильно.
 
Ваш комментарий
Ваше имя:

Введите число:

Осталось знаков:700
Русское зарубежье

Опрос
Есть ли у вас свой сайт и устраивает ли вас его состояние на данный момент?
Да есть, состояние устраивает
Да есть, состояние не устраивает
Нет сайта, но хотелось бы сделать
Для ведения бизнеса мне сайт не нужен
Архив журнала в PDF-формате

Топ статей
Заполним анкету, господа!
Закон Парето может озолотить
Особенности национальной работы и эргономика
Поступление иностранных инвестиций в Приморье
История одного барреля
Гешефты от Нориты
Услуги зарубежных страховых компаний в России
История русской кухни
Ипотека вчера, сегодня или завтра
Проблемы управления персоналом в быстро растущей компании
Рассылка новостей
Copyright © 2002-2014 Клуб Директорв Developing by Web-Director bazar454070@yandex.ru
Hide|Show