---

Юридические нововведения в ипотеке

Через год – полтора в нашей стране всерьез должна заработать система ипотечного кредитования строительства жилья. Об этом заявил 31.01.02 в Москве на 4 Межрегиональной конференции “Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в России” председатель Госстроя РФ Анвар Шамузафаров.

За последние 2-3 года в стране произошел определенный сдвиг в развитии этой системы, однако все же мы до сих пор находимся на сложном рубеже, который обязаны преодолеть до конца следующего года. Нам в последнее время удалось как-то отрегулировать законодательство по внедрению ипотеки – внесены некоторые поправки в Жилищный кодекс и ряд федеральных законов. Между тем, пока не принят главный документ – закон, который бы регулировал выпуск ценных бумаг. Проект этого документа в конце ноября 2001 года был одобрен на правительственной комиссии по жилищной политике. Ожидается, что после принятия Госдумой, он вступит в силу в первом квартале текущего года.

Инвесторам будет выгоднее вкладывать средства в жилищное строительство через эмиссионные ипотечные ценные бумаги, поскольку они не облагаются НДС. Это станет определенным толчком для снижения процентной ставки в системе ипотечного кредитования.

Сегодня строительный комплекс страны, исходя из своих возможностей, ежегодно обеспечивает жильем лишь 1,5% населения. Среди них около 5% приобретает квартиры путем ипотечного кредитования под достаточно высокие кредитные ставки.

Сегодня наиболее удачно ипотека действует в Иркутске и Оренбурге. В Иркутске кредитная ставка составляет 10% (в валютном эквиваленте) сроком на 10 лет, а в Оренбурге колеблется от 12 до 14% (в рублях) сроком на 15 лет. При этом очередь в Иркутске на ипотечное кредитование превышает 4 тыс. человек, а в Оренбурге – около 15 тыс. человек (не хватает банковских ресурсов).

Москва в этом плане передала лидерство регионам. В столице сегодня проблема стоимости жилья. Если в столице 1 квадратный метр минимум стоит 500 долларов, то в регионах около 300 долларов. У строительного комплекса Москвы сегодня задача в том, как создать механизмы, обеспечивающие понижение цен на рынке жилья.

Между тем, в России появилась интересная схема ипотечного кредитования, которую я вам представляю. До конца месяца могут появиться ипотечные ценные бумаги, гарантированные российским правительством. По словам президента Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Георгия Задонского, документы по регистрации ценных бумаг готовятся к согласованию в Минфине, Минимуществе и Госстрое. Консультантам по организации этого займа выступает банк МФК. В рамках пилотного проекта планируется выпустить облигации на сумму 200 млн. рублей.

Выпуск планируется осуществлять по следующей схеме. Банк выдает заемщику рублевый ипотечный кредит, к примеру, на 10 лет под 19 % годовых. Купленное жилье оформляется в залог, затем агентство выкупает у банка права требования по кредиту и закладную. Банк сразу возвращает свои деньги, получает маржу и может использовать ресурс для дальнейшего кредитования, а агентство выпускает 10-летние ипотечные облигации. Данная схема будет использована Приморской ипотечной корпорацией в своей деятельности.

Причины топтания на месте российской ипотеки хорошо известны. Это непосильная для большинства граждан ставка кредита и непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит. Банки не спешат ввязываться в ипотеку из-за риска невозврата денег. И тем не менее, это наиболее приемлемый для населения России способ приобретения жилья.

Что касается законодательной базы, то несколько законопроектов уже готовы ко второму чтению в Госдуме. Это поправки к законам <Об ипотеке> (в части оборота закладных средств) и <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним> (изменения касаются обязательной госрегистрации объекта незавершенного строительства, которым, например, является жилой дом, строящийся на паях). Действующий закон о регистрации имеет не очень точную формулировку, что позволяет не регистрировать “незавершенку”. А стало быть, и прав на строящуюся квартиру у инвесторов нет. Предполагается установить обязательную госрегистрацию ипотеки как обременение и ограничение. Вынесен на второе чтение законопроект о вторичных эмиссионных ипотечных ценных бумагах, одобренный правительством. Все эти законопроекты направлены на построение законодательной базы для развития классической массовой ипотеки и для некоторых ее вариантов, например, накопительных ипотечных систем.

В январе Госдума решила главную законодательную проблему жилищного кредитования, приняв поправки в закон РФ “Об ипотеке”, который позволяет выселять злостных неплательщиков из заложенных квартир.

Закон позволяет кредитору наложить взыскание на заложенную квартиру, продать ее, но выселить из нее жильцов, если им больше негде жить, нельзя. Принятые поправки позволяют выселять и должника, и его семью, если он задержит платежи по кредиту на три месяца. Обеспечение кредита – главная проблема, которая мешает банкам их выдавать.

К концу ноября 2001 года в Москве, по данным городского Департамента муниципального жилья и жилищной политики, выдан 1941 ипотечный кредит, из них 1236 – банковские. Сбербанк выдал 341 кредит, Собинбанк – 259, ИБК – 154, Дельта-Банк-107.

Два главных игрока на ипотечном рынке – Сбербанк и “ДельтаКредит”, кредитующий покупку жилья из средств фонда “США – Россия”. По словам вице-президента Промбизнесбанка П. Бусыгина, сейчас инвесторы приходят на этот рынок, чтобы решать не столько коммерческие, сколько социальные задачи, поэтому, несмотря на серьезные риски, процентные ставки достаточно низкие – 13 % годовых в валюте. Если проблема обеспечения кредита будет решена, ипотека станет более привлекательной.

---

---