Купля-продажа квартир
На практике часто встречаются случаи, когда компания принимает решение передать квартиру в собственность физическому лицу безвозмездно.
В этом случае у физического лица сотрудника компании возникает обязанность по расчетам с бюджетом по подоходному налогу с дохода в размере рыночной стоимости квартиры за минусом 12-кратного размера минимальной месячной оплаты труда, а также по расчетам с ПРФ. Возникает также налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения со стоимости квартиры, если она превышает 80-кратный размер минимальной оплаты труда. Это определено соответственно пунктами 8 “ц” и 6 Инструкции ГНС РФ от 29.06.95 г. № 35 “По применению Закона Российской Федерации “О подоходном налоге с физических лиц” с учетом изменений и дополнений № 1 от 01.09.95 г. и пунктами 1, 11 Инструкции ГНС РФ от 30.05.95 г. № 32 “О порядке исчисления и уплаты налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения”.
Начислять подоходный налог и взнос в Пенсионный фонд РФ следует за счет средств, причитающихся для оплаты труда работников.
Если физическое лицо получает квартиру в собственность безвозмездно, не являясь сотрудником компании, необходимо сообщить налоговому органу соответствующие сведения о размере полученного этим лицом дохода. Взноса в Пенсионный фонд РФ в этом случае не возникает.
Бухгалтеру компании следует помнить, что при безвозмездной передаче квартиры физическому лицу компания будет являться плательщиком налога на прибыль и налога на добавленную стоимость.
При безвозмездной передаче реализация для целей налогообложения принимается по рыночной цене, но не ниже фактической себестоимости (п.2.5 Инструкции ГНС РФ от 10.08.95 г. № 37), поэтому налог на прибыль уплачивается при увеличении рыночных цен. Налогооблагаемая база определяется расчетным путем как разница между рыночной ценой, сложившейся на момент передачи квартиры, и ее балансовой стоимостью.
Продажа квартир компаниями физическим лицам
Другой способ решения жилищного вопроса — это продажа квартир компаниями физическим лицам. Покупка физическим лицом осуществляется на основании заключения договора купли-продажи между предприятием и физическим лицом (ст. 549, 550, 551, 558 ГК РФ).
В свою очередь физическое лицо может купить квартиру за счет собственных и (или) заемных средств.
Рассмотрим различные условия, на которых физическое лицо приобретает квартиру у предприятия.
Покупка и продажа квартир по цене ниже рыночной
Надо знать, что согласно п. 2.4 Инструкции ГНС РФ от 10.08.95 г. № 37 отрицательный результат (образовавшийся в результате продажи квартиры ниже остаточной стоимости) от реализации имущества в целях налогообложения не уменьшает налогооблагаемую прибыль страховой организации.
Налог на добавленную стоимость уплачивается в виде разницы между НДС с рыночной стоимости квартиры и НДС, не отнесенным на расчеты с бюджетом.
На основании п. 14 “в” указанной Инструкции физическому лицу предоставляется льгота по подоходному налогу в виде уменьшения совокупного годового дохода в пределах 5000-кратного размера установленной законом минимальной оплаты труда, учитываемой за 3-летний период.
Продажа квартир физическим лицам по рыночным ценам
В данном случае подоходный налог физическим лицом в бюджет не уплачивается и физическому лицу предоставляется льгота по подоходному налогу на основании. 14 “в” Инструкции ГНС РФ от 29.06.95 г. № 35.
Организации необходимо произвести расчеты с бюджетом по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость. Налогооблагаемая база в данном случае определяется как разница между стоимостью реализации и фактическими затратами (п. 2.4 Инструкции ГНС РФ от 10.08.95 г. № 37). Налог на добавленную стоимость учитывается в виде разницы между НДС с цены продажи квартиры и НДС со стоимости ее приобретения (пп. 49 “а”, 54 Инструкции ГНС РФ от 11.10.95 г. № 39).
При заключении договора купли-продажи между физическим лицом — покупателем и юридическим лицом — продавцом на приобретение квартиры с оплатой ее стоимости, например акциями, у физического лица не возникает объект налогообложения, так как предметами сделки выступают с каждой стороны имущественные объекты, а сама сделка оформляется как договор мены (письмо ГНИ по г. Москве от 16.01.95 г. № 11-13/ 587 “О сделках по схеме имущество — имущество”).
Покупка квартир физическим лицам за счет заемных средств
Физическое лицо вправе совершить покупку квартиры у предприятия и за счет заемных средств. Они могут быть получены по договору займа у компании либо у других юридических и (или) физических лиц.
В данном случае возможны следующие механизмы реализации решения жилищного вопроса физическими лицами:
-
Физическое лицо получает беспроцентный заем у компании. Компания перечисляет на расчетный счет организации-застройщика (продавца) денежные средства в соответствии с условиями договора займа;
-
Физическое лицо получает заем наличными у предприятия, у кредитного учреждения и вносит эти средства от своего имени на счет организации-застройщика (продавца) ;
-
Физическое лицо получает заем наличными в кассе предприятия, в кредитном учреждении и покупает квартиру у предприятия за наличный расчет.
Инструкцией ГНС РФ от 29.06.95 г. № 35 “По применению Закона Российской Федерации “О подоходном налоге с физических лиц” с учетом изменений и дополнений № 4 (п. 8 “а”) определено: “в случае получения беспроцентной ссуды, подлежащая налогообложению материальная выгода определяется в размере 2/3 ставки рефинансирования Банка России по рублевым ссудам”. Вместе с тем, как уже неоднократно отмечалось в статье, физическим лицам может быть предоставлена льгота по подоходному налогу на основании п. 14 “в” данной Инструкции.
Автор статьи не ставил своей целью рассмотреть все многообразие операций по передаче (продаже) квартир предприятиями физическим лицам, с которыми может столкнуться бухгалтер в своей практике. Мы рассмотрели на наш взгляд, наиболее часто встречающихся в настоящее время путей решения жилищного вопроса.
Ведущий специалист ЗАО “Дальаудит” Н. М. Наумчик
Издательство Журнала
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь