Клуб директоров

21
лет

921
директоров

5993
статей



Продажа недвижимости: НДФЛ, имущественный вычет

Продажа недвижимости: НДФЛ, имущественный вычет

Доходы, получаемые физическим лицом от реализации квартиры, освобождаются от обложения НДФЛ, если квартира находилась в его собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В общем случае этот срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но если право собственности на недвижимость получено по наследству или в порядке дарения от членов семьи или близких родственников, признаваемых таковыми Семейным кодексом РФ, в результате приватизации, передачи по договору пожизненного содержания с иждивением, этот минимальный предельный срок владения равен трем годам (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Такой порядок применяется в отношении недвижимости, приобретенной начиная с 1 января 2016 г. Если жилье приобретено до этой даты, минимальный срок владения составляет три года (письма Минфина России от 14.02.2017 №03-04-05/8238, от 09.02.2017 №03-04-05/6951).

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи квартиры, не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Допустим, в 2017 г. гражданин продал квартиру, находившуюся в его собственности полтора года, за 1,2 млн руб. Договором купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает ее частями: в 2017 г. - 500 000 руб., в 2018 г. - 400 000 руб. и в 2019 г. - 300 000 руб. Как в этом случае должен применяться имущественный вычет? В письме от 25.08.2017 №03-04-05/54892 Минфин России указал, что налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным вычетом, не превышающим в целом 1 млн руб., в том числе если денежные средства в счет оплаты квартиры поступили в разных налоговых периодах. То есть в нашем примере гражданин вправе получить вычет по доходам от продажи квартиры за 2017 г. в размере 500 000 руб., за 2018 г. - в размере 400 000 руб. и за 2019 г. - в размере 100 000 руб.

Продажа квартиры, полученной при переселении из ветхого жилья

При переселении из аварийного жилищного фонда гражданам возмещается стоимость изымаемой квартиры. Размер возмещения определяется соглашением с собственником (п. 6 ст. 32 ЖК РФ). С согласия собственника ему может предоставляться другое помещение с зачетом его стоимости при определении размера выкупной цены за изымаемое жилье (п. 8 ст. 32 ЖК РФ).

В письме от 25.08.2017 №03-04-05/54847 Минфин России рассмотрел следующую ситуацию. В связи с принятием программы переселения из ветхого жилья Фондом жилищного строительства совместно с администрацией города в 2016 г. гражданину была предоставлена квартира на основании заключенного соглашения о выкупе жилого помещения. В этом соглашении указана стоимость старой и новой квартиры. В 2017 г. гражданин полученную квартиру продал. Согласно подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при реализации квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, вправе получить имущественный вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 млн руб., либо уменьшить полученный доход на фактически произведенные им и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением реализованной квартиры.

Возникает вопрос: может ли гражданин воспользоваться вышеуказанным правом при продаже квартиры, полученной при переселении из ветхого жилья? Специалисты финансового ведомства отметили, что если из заключенного соглашения о выкупе жилого помещения следует, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одну квартиру в обмен на другую, то такое соглашение имеет характер договора мены. Пунктом 2 ст. 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Исходя из этого финансисты разъяснили, что в случае продажи квартиры, полученной по программе переселения и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, он вправе получить имущественный вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 млн руб., либо уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением. При этом в расходы, связанные с приобретением проданной квартиры, включается ее стоимость, указанная в соглашении о выкупе жилого помещения, имеющего характер договора мены.

Письмом от 25 августа 2017 г. № 03-04-05/54866 даны разъяснения о невозможности использования материнского капитала. Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен только в той части расходов, которые были произведены за счет собственных средств налогоплательщика без привлечения средств материнского (семейного) капитала.

Продолжение следует


Кутенкова Наталья Семеновна

Должность:
Налоговый консультант, работающий по программе налоговый адвокат

Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь


Комментарии к статье. Напишите свой комментарий первым.

Введите цифры на картинке