 |
Оценка: новые старые задачи
В преддверии нашего профессионального праздника хотелось бы вспомнить о первых задачах, которые решали оценщики, начиная с возрождения своей профессии. В 1993 году под влиянием рыночной экономики в России произошло фактическое, а в 1996 году – официальное возрождение специальности «оценщик».
В период гиперинфляции была востребована переоценка основных средств (ОС). Уже тогда проявилась творческая составляющая деятельности оценщиков: мы сначала моделировали последствия переоценки для конкретного предприятия при различных сценариях, на основе чего отбирали для дальнейшей работы оптимальные группы ОС. Это обеспечивало разумную себестоимость при минимальном росте налога на имущество.
Еще один важный фронт работ в тот период – оценка для приватизации. Тогда уже был принят Закон «Об оценочной деятельности в РФ», сделавший обязательной оценку в случае сделок с гос. имуществом. Вспоминаются и связанные с этим курьезные моменты. Так, заключительный этап массовой приватизации муниципальной собственности Владивостока проходил уже в пору «госзакупок». Контракты на оценку получали оценочные компании, которые предлагали наименьшую стоимость услуг. Последние «торги», в которых наша компания приняла участие, закончились, когда победитель назначил стоимость услуг, соответствующую трем рублям за один объект оценки. С тех пор политика нашей компании – не участвовать в подобных процедурах, мы работаем с клиентами, которые сами выбирают нас.
Диапазон вопросов, с которыми нам пришлось сталкиваться за эти более чем 20 лет, очень широк: это оценка залогов, вкладов в УК, определение обоснованной арендной ставки для объектов федеральной собственности, оценка долей муниципалитета в инвестиционных проектах, оценка для разрешения споров, связанных с имуществом, в т.ч. судебных, определение стоимости акций в соответствии с Законом «Об АО» и т.д.
Сейчас наиболее востребованная работа для оценщиков – уточнение базы налогообложения в случаях, если массовая кадастровая оценка дала в отношении конкретного объекта неверный результат*. Вопрос этот достаточно актуален для многих: ничего удивительного в несовпадении кадастровой стоимости и рыночной нет.
В случае кадастровой оценки зданий ошибки могут возникать, например, при некорректном описании их конструктивных элементов. Был случай, когда здание, в кадастровом паспорте описанное как построенное «из иных материалов», при кадастровой оценке рассчитывалось как кирпичное, капитальное, а на самом деле было из металлических листов, без фундамента.
В случае оценки земельных участков кадастровая оценка не учитывает таких ценообразующих факторов, как рельеф участка, функциональность формы, расположение относительно основных транспортных магистралей, фактическое использование, площадь и т.п. Кроме того, основная рыночная информация для проведения последней кадастровой оценки земли была собрана до того, как на фоне экономического кризиса произошло значительное снижение инвестиционной активности и, как следствие, снижение цен на большинство сегментов рынка недвижимости…
Появляются и новые направления оценки – связанные с эффективным использованием собственности, анализом разрывов между стоимостью активов и стоимостью бизнеса на основе доходов.
Оценщики решают все более сложные и важные для бизнеса задачи. Что совершенно не увязывается с происходящим «пестованием» оценщиков со стороны государства. Чем глубже в оценочное сообщество внедряется пресловутый квалификационный экзамен (см. прошлый номер «КД»), тем четче в смутном ощущении абсурдности происходящего проявляется убежденность, что все эти новации вступили в серьезны конфликт с действующим законодательством, в частности с законодательством об образовании. Об этом хорошо сказал Ю.Б. Авдеев, руководитель ПКАТ «Авдеев и К»:
«С 1 июля 2017 г. введены в действие изменения к ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Новеллой внесенных изменений является отмена законного права оценщиков подтверждать квалификацию оценщика документом об образовании, выданным образовательным учреждением в соответствии с ФЗ «Об образовании».
Сам документ об образовании вроде бы и не отменили, однако он стал лишь «пропуском» для сдачи квалификационного экзамена в области оценочной деятельности. Ныне сдача квалификационного экзамена подтверждается квалификационным аттестатом, срок действия которого ограничен тремя годами. По истечении 3 лет, согласно внесенным изменениям, оценщик утрачивает свою квалификацию и должен заново сдавать экзамен и получать новый квалификационный аттестат. И так каждые 3 года. Не успел сдать экзамен до истечения 3 лет, – по мнению авторов закона, в голове оценщика все знания обнуляются, и он вроде как перестает адекватно соображать по линии оценки».
В очень кратком изложении я представил историю нашей профессии – историю решения задач, без которых невозможно функционирование рыночной экономики. В которой, к сожалению, нашлись проявления российской специфики, выраженные Черномырдиным в одной из его бессмертных фраз: «Хотели, как лучше, а получилось, как всегда».
С наступающим Днем оценщика!
* Более подробно вопросы оспаривания кадастровой стоимости будут раскрыты в следующей статье
Вовна Дмитрий Витальевич
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь