Клуб директоров

20
лет

906
директоров

5885
статей



Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Начало в №05 (198), май 2016

На сегодняшний день в Приморском крае, в отличие от большого числа регионов РФ, налог на имущество физлиц рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости имущества, а не из его кадастровой стоимости. Поэтому приморцы ещё не ощутили на себе все «прелести» её применения для налогообложения квартир и домов. Однако в ряде случаев при продаже недвижимости налог на доходы рассчитывается исходя именно из кадастровой стоимости.

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники шли на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость была приобретена до 01.01.2016 г., налогооблагаемый доход определяется «по старинке» - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п. 3 ФЗ №382).

Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке или при вводе в эксплуатацию жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя).

Если вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года и продаете ее, то ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: в 2016 г. гражданин И. купил квартиру за 3 млн руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн руб. Гражданин И. планирует продать жилье за 4 млн руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) - 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн руб. - 130 тыс. руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: в 2016 г. гражданка П. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн руб. Поскольку гражданка П. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн руб. (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн руб., получаем, что ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб. (13% х (7 млн - 1 млн)).

Пример: в 2016 г. гражданин К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн руб. и продал её за ту же сумму. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн руб. Не смотря на то, что по договору гражданин К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, гражданин К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн руб. /кадастровая стоимость/ - 2 млн руб. /затраты на покупку/) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Пример: гражданин А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн руб. В июле 2016 г. кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн руб. В августе Гражданин А. продал указанный участок за 3 млн руб. Поскольку гражданин А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн руб. (5 млн руб. х 70%).

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно следующим способом:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить выписку из Единого государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ЕГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течение 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала ФКП Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • На портале Росреестра.

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре, т.е. как до 1 января 2016 года (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).


Оленникова Елена Николаевна

Должность:
Директор
Компания:
ООО "Краевой центр оценки"

Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь