 |
Признание отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества
Продолжение. Начало в №09 (202), сентябрь 2016
В прошлом номере мы рассказывали об интересных случаях в судебной практике (в частности, с футбольным полем), когда строения и сооружения, расположенные на земельным участке, «не отстояли» свое право считаться самостоятельными объектами недвижимого имущества, а зарегистрированное в их отношении право признано судами отсутствующим. Продолжаем тему.
Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 №11052/09 и от 17.01.2012 №4777/08). То есть предпринимателю передавался в аренду не просто земельный участок, а стадион, представляющий собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением.
В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право – право собственности. Применительно к ст. 135 ГК РФ их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция была сформулирована Президиумом ВАС РФ в постановлениях от 24.01.2012 №12576/11 и от 04.09.2012 №3809/12).
Кроме того, суд указал, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 постановления №10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, не являющийся недвижимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект (пост. Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 №12576/11).
Из содержания норм закона и вышеприведенной судебной практики следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Для признания имущества недвижимым суду необходимо представить доказательства возведения объекта в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
От правильной квалификации спорного объекта зависит то, какие вещные или обязательственные отношения возникли между сторонами. И, следовательно, какие нормы гражданского законодательства должны применяться к этим отношениям.
Таким образом, даже наличие зарегистрированного права собственности на объект не свидетельствует о том, что строение или сооружение является объектом недвижимости, права в отношении которого, подлежат государственной регистрации в ЕГРП при условии, если отсутствуют доказательства их возведения в соответствии с установленным порядком.
Такая позиция судов подтверждается в том числе определением ВС РФ от 22.12.2015 по делу №304-ЭС15-11476. Согласно этому документу основанием для удовлетворения иска администрации города к ООО «Х» о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП права собственности ответчика на трехэтажное нежилое здание (бывшее металлическое судно) по причине того, что здание не является объектом недвижимости, послужил факт возведения ответчиком здания без получения соответствующего разрешения на строительство или реконструкцию и на земельном участке, переданном не в целях возведения объекта недвижимости. В результате суды сделали вывод о том, что ООО «Х» не представило доказательств приобретения права собственности на спорный объект как на объект недвижимости по основаниям, предусмотренным статьями 218 или 219 ГК РФ, и что этот объект, представляющий собой металлическое судно, не является объектом недвижимости, права в отношении которого подлежали государственной регистрации в ЕГРП.
Приведенные примеры из судебной практики наглядно нам показывают, что не любой объект, прочно связанный с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, является объектом недвижимого имущества, способным самостоятельно выступать в гражданском обороте, в отношении которого у субъектов могут возникать вещные права.
Рыжов Максим Юрьевич
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь