 |
Сложности в оформлении таунхауса
Очеретный Андрей Иванович,
руководитель 1 филиала АН «Метры»,
2-71-60-29.
Не так давно на владивостокском рынке недвижимости появился сравнительно новый объект недвижимости – таунхаус. «Малоэтажное строительство» быстро обрело популярность среди отечественных застройщиков.
По факту, таунхаус представляет собой многоуровневые апартаменты в 2-3 этажа с отдельным входом, автономными системами теплоснабжения и собственным земельным участком, хоть и довольно небольшим. Такие дома блокируются в единый комплекс из нескольких строений с общими боковыми стенами.
Стандартная планировка таунхаусов имеет вертикальный характер и подразумевает расположение снизу хозяйственных помещений. Нередко строятся таунхаусы с цокольным этажом, где можно обустроить бильярдную, сауну или бассейн. В итоге получается некий синтез коттеджа с квартирой: ведь таунхаусы оснащаются всеми необходимыми коммуникациями и могут располагаться даже в центре современного города.
Однако, для того чтобы стать его полноправным собственником, необходимо зарегистрировать право собственности. Сложности в оформлении таунхауса объясняются тем, что в законодательстве нет понятия «таунхаус», такая постройка считается либо индивидуальным блокированным домом, либо квартирой в индивидуальном блокированном доме.
Если участок, на котором возводятся таунхаусы, относится к землям населенных пунктов и предназначен под малоэтажное строительство (МЖС), дом будет считаться многоквартирным и каждую его секцию, соответственно, оформят как отдельную квартиру с индивидуальным входом. При этом к самому зданию предъявят те же требования по строительной специфике и инженерии, что указаны в строительных нормативах.
Аналогичные требования касаются и социальной инфраструктуры, а также максимальной удаленности от нее. А если поселок таких таунхаусов к тому же будет возводиться по 214-ФЗ, у него в обязательном порядке будет своя проектная декларация, в которой дадут и полное описание, и сроки окончания работ, и перечислят все, что еще построят на его территории. А это совсем не лишнее, ведь красивые иллюстрации проекта, которыми застройщики украшают сайты своих поселков таунхаусов и офисы продаж, юридической силы не имеют, а вот указанное в проектной декларации должны построить наверняка.
При долевой собственности в случае продажи и любых изменений на земельном участке требуется разрешение всех собственников. Также долевая собственность возникает, если у секций таунхауса есть общие помещения (подвалы, чердаки) или общие инженерные сети. Оформление участка в долевую собственность хотя и вызывает больше трудностей у собственников, все же является вполне законной схемой регистрации.
Если участок имеет статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), на нем, как понятно уже по названию, можно возводить только индивидуальные дома, пусть даже объединенные друг с другом стенами, о чем говорится в строительных нормативах. Поэтому и в договоре с покупателем секцию такого таунхауса обозначат как индивидуальный дом. Но тут есть свои нюансы: по строительным нормативам соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений, как это допускается в отношении таунхаусов-квартир, что строятся на землях МЖС. Например, у них не должно быть общих чердаков или подвалов, по которым и технически, и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации и которые позволяют сделать общую гидроизоляцию всего строения сразу. То есть и всю инженерию в каждую блок-секцию требуется заводить отдельно, и кровлю у каждой части, предназначенной для одной семьи, делать независимую от других. Это приводит к тому, что затраты на строительство тут же возрастают (одни только коммуникации подорожают примерно на 10%), а значит, и цены станут выше. Неудивительно, что букве закона застройщики практически не следуют и на участках, предназначенных под ИЖС, строят по тому же принципу, что и на землях МЖС.
Второй нюанс связан с минимально допустимым размером участка, на котором разрешается возводить индивидуальный дом. В каждом населенном пункте он свой (как правило, минимум попадает в пределы 1,5-6 соток), что указывается в местных правилах землепользования и генеральном плане. При этом имеется в виду и та земля, где непосредственно стоит блок-секция, и та, что находится вокруг нее. Если земли окажется меньше, возникнут большие проблемы с регистрацией дома. Однако и привлекательны такие таунхаусы именно землей: в отличие от тех, что строятся на землях МЖС как квартиры, у этих участки всегда оформляются в частную собственность.
Так все-таки как должен быть оформлен таунхаус? Юридически безупречный таунхаус тот, что возводится на землях МЖС по 214-ФЗ и представляет собой малоэтажный многоквартирный дом, где у каждого хозяина свой собственный вход. А вот земля рядом с каждой секцией – это отдельный вопрос. Чья она, решать вам. Застройщику проще и дешевле сделать ее коллективной собственностью, ведь это не потребует никаких дополнительных вложений. Другое дело, что вам это может не понравиться, ведь, приобретая таунхаус, вы рассчитываете получить в индивидуальное пользование кусочек земли, на котором вы сможете проводить время с друзьями, детьми и куда не смогут без вашего ведома зайти соседи.
Продолжение следует
Закурко Владимир Александрович
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь