---

---

Новые правила налогообложения при продаже недвижимости в 2016 году

Шульга Алла Владимировна,
юрист АН «Метры»,
тел: 299-90-70

Федеральным законом от 29.11.2014 №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» с января 2016 года установлены новые правила налогообложения при продаже недвижимого имущества.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Новые правила налогообложения применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

ПЕРВОЕ: меняется классификация объектов, освобождаемых от НДФЛ.

Теперь они делятся на две группы: недвижимое имущество/доли в нем и иное имущество. Конкретизация объектов недвижимого имущества по видам (жилые дома, квартиры, комнаты и пр.) в новой редакции п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ исключена. Тем самым устанавливается возможность освобождения от налогообложения любых объектов недвижимого и иного имущества.

ВТОРОЕ: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ, за некоторым исключением, вырос с 3 до 5 лет.

Настоящим Федеральным законом Налоговый кодекс РФ дополнен ст. 217.1, в которой установлены два минимальных предельных срока владения объектом недвижимого имущества: 3 года и 5 лет.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества 3 года применяется для объектов недвижимости при соблюдении следующих условий:

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Из указанного следует, что 5-летний срок владения распространяется на объекты, приобретенные, например, по договору купли-продажи недвижимости, а также переданные по договору дарения между гражданами, не являющимися близкими родственниками.

ТРЕТЬЕ: налоговая база для исчисления НДФЛ будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта.

Теперь в случае продажи квартиры до истечения установленного законом срока 13%-ный налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта (с понижающим коэффициентом 0,7), а не от указанной в договоре, зачастую заниженной суммы сделки.

В настоящее время в г. Владивостоке кадастровая стоимость объектов недвижимости практически равна их рыночной стоимости, а в ряде случаев и превышает ее.

Продавцам стоит иметь в виду, что при продаже недвижимости до истечения установленного срока, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, можно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на 1 млн рублей (это было и ранее), воспользовавшись налоговым вычетом (вычет – эта некая сумма, установленная законодательством, которая уменьшает доходы, облагаемые налогом).

В случае, если объект недвижимости находился в долевой собственности и был продан как единый объект права по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Либо вместо получения налогового вычета можно уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Законодательство меняется каждый день: появляются новые законы, нормативные документы, и разобраться в этом самостоятельно очень сложно. Если вы планируете продать недвижимое имущество, советую предварительно обратиться к специалистам, которые, изучив ваши документы, помогут рассчитать налоговую базу и подскажут, какими налоговыми льготами можно воспользоваться для ее уменьшения.

---

---