Современные реалии рынка недвижимости
Очеретный Андрей Иванович,
руководитель 1 филиала АН «Метры»
2-71-60-29.
По итогам первого квартала 2016 года самые высокие цены на квадратный метр в новостройках из крупнейших российских городов наблюдаются в Москве, Санкт-Петербурге и Владивостоке. Также Владивосток входит в десятку самых дорогих квадратных метров на вторичное жилье по всей России. При этом, цена новостройки не слишком отличается от цен на втроричное жилье – разница составляет порядка 10-20%.
За многие годы в строительном бизнесе появилось большое количество предложений квартир в новостройках. Так как наш город специфичен по ландшафту, преимущественна точечная застройка, в отличие от других городов, где идет системная застройка и сдача микрорайонов с развитой и готовой инфраструктурой. Квадратный метр такой жилой площади не может быть дешевым и доступным, так как компания сдает только один дом. О глобальном снижении цены на стоимость квартиры от застройщика не может быть и речи, потому что здесь суммируются многие факторы – проведение коммуникационных систем, подорожание строительных материалов, ввод здания в эксплуатацию. Квадратный метр такой жилплощади будет практически равен цене рядом стоящих домов вторичного рынка недвижимости.
В связи с этим возникает много вопросов, на которые нет однозначных ответов: “Что лучше – купить квартиру, в которой еще предстоит произвести ремонт, в новом доме, строительство и введение которого произойдет не раньше чем через год, или купить уже готовый вариант, где минимальными силами можно сделать ремонт, если он вас не устраивает?”.
Покупательский спрос за предыдущий 2015 год пошел на спад. Многие, у кого были сделаны накопления в валюте – вложили деньги в недвижимость в 2014, боясь дефолта и помня негативный опыт предыдущих кризисов.
Причин падения стоимости за квадратный метр много. Во-первых, политика нашего государства в миграционной сфере: миграция трудоспособных молодых специалистов, которые привыкли хорошо зарабатывать; нежелание иностранных инвестроров заходить на российский рынок; отток населения с Дальнего Востока. Во-вторых, экономический кризис повлиял на закрытие большого количества организаций и снижение уровня доходов населения. В связи с невозвратами кредитов и ипотечных займов, с просрочками по платежам и с сокращинием зарплат у людей, банки ужесточили порядок выдачи кредитов. Рынок аренды “просел”, все эти процессы привели к появлению большого количества продаваемых квартир. Количество объектов перенасытило рынок недвижимости. Агентства недвижимости столкнулись с тем, что предложения по продаже начали значительно превышать спрос.
Цены будут снижаться, но скорость этого процесса в разных сегментах будет отличаться. Наглядней всего цены будут снижаться в сегменте бюджетного жилья, по нашим прогнозам до 10?15%. И для элитного жилья 2016 год должен стать переломным. Собственникам придётся пересмотреть его цену в сторону снижения минимум на 20%. Наименее подверженным снижению цен окажется сегмент квартир стандартных потребительских качеств – с ремонтом. Скорее всего экономический минимум уже достигнут, если нет, то снижение может составить в среднем до 5%.
При этом не стоит возлагать надежды, что стоимость квадратного метра будет и дальше держать курс на снижение. Рано или поздно произойдет рост стоимости по причине того, что стоимость квадратного метра в новостройках, в новых домах с новыми материалами, будет расти, а к ним будет приближаться стоимость квадратного метра на вторичном рынке.
Избежать спада помогают государственные программы по субсидированию ставки на новостройки, военная ипотека, материнский капитал.
Рынок недвижимости практически достиг минимума на средние бюджетные варианты для той категории населения, которая до этого не могли покупать и мечтать о квартире. Сейчас у них появилась возможность улучшить свои жилищные условия.
Спрос на бюджетный сегмент рынка недвижимости будет востребован всегда. Сейчас у населения появилась возможность использовать материнский капитал при покупке недвижимости. Это возможно сделать через различные государственные программы, связанные с ипотечным кредитованием, использовать материнский капитал как первоначальный взнос, либо добавить уже к существующим накоплениям, либо средствам от продажи недвижимости. Поэтому глобального снижения на сегодняшний день уже ждать не приходится.
До лета цены будут немного снижаться, также как и доходы населения. Летом, думаю, будет некоторое затишье и неопределенность. Уже видно, что в этом году правительство не успеет сделать что-то, чтобы 2017 год стал нарастающим и позитивным.
По мнению многих специалистов риелторского бизнеса с последней декады 2016 года ожидается скачок стоимости квадратного метра ориентировочно на 15% в связи с тем, что на рынке участяться случаи продаж объектов, право которых наступило в 2016 году. Собственникам этих объектов придется платить налог при продаже и вероятней всего, они будут компенсировать эту трату включая ее в стоимость продаваемого объекта.
При этом рынок стоять не будет. Люди все равно будут покупать. Потому что жить нормальной жизнью в нормальной квартире хочется сейчас, а не через год.
Закурко Владимир Александрович
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь