Клуб директоров

20
лет

906
директоров

5885
статей



Развитие земель и жилья в процессе самоуправления

Продолжение. Начало в № 9(29)

Ипотечное жилищное строительство приводит к увеличению денежного оборота. Выигрывают все. И я убежден - это наш завтрашний день.

Согласно Закону об ипотеке, принятому в 1996 году, любой из нас, заложив свою недвижимость, может получить кредит в банке. Но! Такой кредит нельзя путать с ипотечным жилищным кредитованием. Это разные вещи. Ипотечное жилищное кредитование - один из способов развития недвижимости. Ипотека же в чистом виде - это лишь получение кредита или, точнее, - одна из его форм. Концепция ипотечного жилищного кредитования была закреплена в Постановлении Правительства РФ №28 от 11 января 2000 г., т.е. совсем недавно. И те операторы на рынке недвижимости, которые говорят: "Мы давно работаем с ипотекой, т.е. даем квартиру, продавая ее в рассрочку", - мягко говоря, вводят вас в заблуждение. Существует, как минимум, 16 пунктов требований, которые должны быть соблюдены. Но некоторые из них сегодня просто невыполнимы. Например, такое, как наличие в ипотечном агентстве хотя бы одного сертифицированного по специальной программе с учетом норм международного права специалиста. В противном случае такое агентство не может быть зарегистрировано. Или другое: агентство должно иметь статус финансового органа с уставным капиталом не менее 110 000 Евро, который по закону должен превышать привлекаемые ресурсы в двойном размере. И главное. Жилищное кредитование осуществляется не на строительство жилья в будущем, а на готовое и реально существующее.

Важнейшим моментом концепции является исключительно целевое использование средств. К примеру, ипотечное агентство может быть создано на основе банка, но тогда банк по закону должен прекратить всякие операции, не связанные с ипотечными финансами.

С чего начинается ипотечное жилищное кредитование? Начинать нужно с СОЗДАНИЯ ИПОТЕЧНОГО АГЕНТСТВА. Движение финансовых средств через агентство представлено на схеме 1.

Учредители. При создании ипотечного агентства в форме открытого акционерного общества желательно, чтобы в уставном капитале 51% средств были государственными. В этом случае предусмотрены значительные налоговые льготы и гарантии. После регистрации и получения статуса финансового органа ипотечное агентство или выкупает жилье у кого-нибудь, или строит, привлекая подрядчиков. После того, как агентство становится собственником жилья, дом передается жильцам в кредит, или, говоря другим языком, происходит выдача заемщику товарного кредита реальными квартирами. Первый взнос для жильца составляет 1/3 от стоимости квартиры, а лучше 2/3. Остальную сумму он вносит в течение 10 лет, причем по закону если 1/3 суммарного ежемесячного дохода семьи не может покрыть ее долговые обязательства по ипотечному кредиту, то наступает так называемый underwriting - финансовая проверка твоей платежеспособности. Причем учитывается не только ваш заработок, но и другие формы доходов (например, сдача жилья внаем, продажа какой-то излишней жилплощади и т.п.).

Для обеспечения всего комплекса задач, возникающих перед ипотечным агентством в процессе всех этих операций с недвижимостью, агентство привлекает целый ряд других организаций и специалистов.

Страховщики. Жизнь заемщика, его жилье, в т.ч. и старое, подлежат обязательному страхованию.

Риэлторы (продавцы недвижимости) - для продажи старого жилья, которое, как было указано выше, агентство принимает в качестве одного из возможных источников дохода заемщика.

Банк - для проведения всех операций, связанных с ипотекой.

Оценщик. Необходим для того, чтобы оценить старое жилье, стоимость проекта, стоимость нового жилья, передаваемого в долгосрочное пользование в качестве товарного кредита.

Девелопер - организатор ипотечного агентства в самом широком смысле.

РЕСУРСНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

Прямые инвестиции. Средства учредителей, соучредителей, любых лиц, пожелавших участвовать в программе.

Бюджетные средства (выделены будут только на лицензированные ипотечные агентства).
Кроме целевых кредитов, выделяемых государством, как на федеральном, так и на местном уровнях в качестве инвесторов могут выступить любые физические и юридические лица, причем доходность этих операций для них составит не ниже 15% годовых.

Выпуск ценных бумаг. Когда человек уже вселился, выплатил, к примеру, в качестве 1-го взноса 2/3, то под 1/3 оставшейся суммы, которую жильцу предстоит выплатить в течении 10 лет, выпускается ИПОТЕЧНЫЙ СЕТРИФИКАТ, который является ценной бумагой, обеспеченной тем жильем, которое есть у данного жильца. Под эти ценные бумаги можно брать новые кредиты для строительства нового жилья (на схеме "деньги под рефинансирование"). Другой ценной бумагой будет являться ЗАКЛАДНАЯ. Иностранные инвестиции. Мы ожидаем приезд Маккейби, президента всемирной международной федерации профессионалов недвижимости, причем впервые за всю историю существования это организации. Мы предполагаем, что через эту международную организацию вполне реально получить средства для развития ипотеки в Приморье.

Существует целый ряд законодательных актов, которые не дают осуществить в полной мере ту программу, по которой работает ипотечное агентство. Но до конца года эти акты должны быть приняты. Поэтому, если есть хоть малейшая возможность разработки программы по созданию ипотечных агентств, то к ней нужно приступать.

Данная схема раскладывает взаимоотношения между участниками ипотечного жилищного кредитования.
Обе рассматриваемые программы применимы у нас в России. И то, что они применимы, еще не говорит о том, что мы будем активно ими пользоваться. Во многом это зависит от руководителей местных администраций. От их отношения к развитию территорий, жилья, земли. Активная позиция органов местного самоуправления, их понимания перспективы развития территорий - это главный рычаг нашего дальнейшего взаимопонимания.

И прошлое, и будущее время влияет на текущие события, но будущее может быть обеспечено только событиями сегодняшнего дня. События сегодняшнего дня определяются руководителями, которые стоят на ключевых позициях. Руководители, которые своими действиями, своей энергией могут повлиять на ход событий, организовать своих подчиненных на действия, которые могут принести благосостояние и удовлетворение не только себе, но и окружающим.

В Приморском крае в трех городах: г. Артеме, г. Большой Камень,г. Спасск приступили к организации ипотечных агентств, этот процесс разворачивается и углубляется.


Руденко В.Л.

Должность:
Генеральный директор
Компания:
ЗАО «Ипотечный фонд недвижимости»

Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь