Юридические аспекты получения разрешения на строительство
Ключевым вектором современного развития территорий г. Владивостока является строительство (реконструкция) зданий и иных объектов капитального строительства различного целевого назначения и разрешенного использования.
Вопросы застройки земельных участков на территории г. Владивостока, в том числе получение разрешения на строительство, остаются порой тяжелым камнем преткновения для многих инвесторов (застройщиков), включая также собственников земельных участков.
Согласно формальной норме ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
В свою очередь, Градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из градостроительной документации, применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. Градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в градостроительной документации в отношении территории, на которой расположен данный участок. В частности, в градостроительном плане дается характеристика земельного участка и возможность его использования, в том числе и возможность осуществления строительства на нем соответствующих объектов с учетом расположения земельных участков в определенных территориальных зонах и видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таким образом, любые отклонения и несоответствия проектной документации с многочисленными характеристиками использования земельного участка, отраженными в градостроительном плане соответствующего земельного участка, являются формальным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Тем не менее на практике зачастую возникает вопрос, а как быть если данные несоответствия возникли не по воле застройщика (собственника) земельного участка и фактически носят неустранимый характер?
К таким обстоятельствам можно отнести, в частности, изменение Правил землепользования и застройки г. Владивостока (далее ПЗЗ).
Довольно распространены случаи, когда земельные участки и уже начатые проекты по строительству объектов, имеющие определенное разрешенное использование и допустимые характеристики строительства, в результате вносимых в ПЗЗ изменений, получают совершенно иное территориальное зонирование и, как следствие, смену разрешенного использования и сопутствующих характеристик.
В подобных ситуациях основной нормой, направленной на защиту прав и законных интересов застройщиков и собственников земельных участков, является п. 8 ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ, который предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Хотя напрямую данная норма говорит об использовании земельного участка или объекта капитального строительства, но нельзя забывать, что, в силу ст. 40 Земельного кодекса РФ, использование земельного участка предусматривает возведение (строительство) зданий и сооружений.
Резюмируя вышеизложенное, мы можем сделать вывод, что не любые формальные несоответствия проектной документации и Градостроительного плана являются законными основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство, при этом также отраженное нормативное регулирование не является исключительным средством правовой защиты законных интересов застройщиков (собственников) земельных участков, поскольку каждый объект строительства, а тем более на стадии получения разрешительной документации, является в определенной мере уникальным сочетанием характеристик земельного участка и планируемого к строительству объекта.
В подобных ситуациях понять объективные причины, которые могут быть препятствием на пути оформления разрешительной документации, не допустить срыва планируемого строительства и принять все необходимые меры правовой защиты могут лишь квалифицированные специалисты, имеющие большой опыт в сфере правового сопровождения строительной деятельности, без привлечения которых вопрос получения разрешительной документации может не только затянуться на неопределенное время, но и в последующем повлечь серьезные последствия при вводе объекта в эксплуатацию.
Толмачёва Юлия Валерьевна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь