Развитие ипотеки в Приморье

Виталий Леонидович, в прошлой статье вы рассказали об ипотечном жилищном кредитовании как о концепции. Многие наши читатели спрашивают: “Есть ли конкретные примеры развития этого процесса в нашем крае?”

На сегодняшний день в Приморье существует 4 проекта ипотечного жилищного кредитования. Эти проекты связаны с такими городами-сателитами, как Артем, Спасск, Большой Камень и Уссурийск. Администрации этих городов откликнулись на постановление Правительства, поняли реальность и прибыльность предлагаемой схемы, позволяющей развивать не только строительство жилья, но и дающей мощный импульс к развитию региона в целом.

В прошлом номере я уже говорил, что начинать нужно с создания ипотечного агентства. Это своего рода тот нулевой уровень, тот фундамент, на котором будет держаться все здание. Причем в целях более благоприятного налогового режима желательно присутствие городской администрации. В Артеме, например, доля администрации составляет 75 %, а 25 % – это вклады предприятий и частных лиц.

ПЕРВЫЙ ЭТАП развития ипотечного жилищного строительства – создание и развитие первичного рынка жилья. В идеальном случае ипотечное агентство работает с уже имеющимся жильем, но в действительности у администраций, как правило, нет готового жилья. В лучшем случае есть незавершенное строительство, замороженное на неопределенный срок. Поэтому в наших условиях первым шагом в работе ипотечного агентства будет создание и развитие первичного рынка жилья. Вот почему специалистов ипотечного агентства еще называют девелоперами – от английского слова development (развитие). Причем под развитием понимается не только стройка, как таковая, но и глубокая проработка целого комплекса вопросов, связанных с финансами, инвестициями, страхованием, ценными бумагами и т. п. Важнейшим моментом является то, что на этом первом этапе – строительства и сдачи жилья “под ключ” – средства берутся не у будущих жильцов, а из других источников: учредителей агентства, ипотечного банка, инвесторов (причем не обязательно в виде “живых денег”, в случае с г. Артемом, например, – это вексельный кредит). Наша компания “Фонд недвижимости” во всем этом процессе выступает в роли консультанта создаваемых ипотечных агентств и работаем мы на вполне определенном гонораре. Все расчеты – абсолютно прозрачны. Это непременное условие во всей нашей работе. Завершением I-ого этапа является завершение строительства 1-го дома и выдача ипотечным агентством первых жилищных сертификатов.

Нужно отметить, что в качестве первоначального взноса агентство принимает не только денежные вклады, но и старые квартиры, а также жилищные военные сертификаты.

ВТОРОЙ ЭТАП развития ипотечного жилищного строительства – выход на рынок ценных бумаг. Имея на руках собственные жилищные сертификаты и привлекая сертификаты жильцов ипотечное агентство получает с этого момента новый ресурс в виде ценных бумаг, обеспеченных реальным жильем и реально проживающими в нем жильцами. Таким образом, даже не погасив своей задолженности перед банком за строительство 1-го дома (которая по договору погашается не сразу, а в течение 10-15 лет, за счет выплат жильцов) ипотечное агентство может совершенно законно взять новый кредит в банке под эти жилищные сертификаты и приступить к строительству следующего дома, причем речь идет о так называемых “длинных” кредитах под низкие проценты. Этот этап интересен и для тех, кто решил свои сертификаты хранить не в тумбочке, а разместить их под % в ипотечном агентстве. Ведь доходность по этим операциям составляет по закону минимум 10%, причем все расчеты и перерасчеты ведутся в у. е., т. е. в американских долларах. Таким образом на этом этапе и у жильцов появляется дополнительный доход, который можно пустить на погашение своей задолженности перед ипотечным агентством. Мировой опыт показывает, что с момента закладки 3-го дома у агентства и тех, кто разместил свои сертификаты, появляется реальная прибыль и начинаются выплаты процентов.

Что произойдет с человеком, который не может выплатить оставшуюся часть средств? В жизни всякое бывает. Если у человека обстоятельства сложились так, что он не в состоянии производить дальнейшие выплаты, ему возвращаются все деньги, вложенные в ипотечное агентство. Перерасчеты, как уже говорилось, ведутся в американских долларах, поэтому клиент ничего не теряет. На улице он тоже не останется, т. к. агентство предложит какой-нибудь вариант из своего жилищного фонда, более соответствующий его материальному статусу в данный момент. В конце концов человек, получив обратно свои вложенные средства (в рублях, но проиндексированные по текущему курсу USD!), может сам по собственному усмотрению решить свою жилищную проблему.

Сколько времени необходимо, чтобы программа заработала? 1 год. От начала создания ипотечного агентства и до первого заселения. Свой первый взнос лицо, подавшее заявление на получение жилья в рассрочку на 10 лет, делает только после того, как дом уже построен и все готово к заселению.

Какие организации должны участвовать в этом процессе?

Страховые компании будут осуществлять страхование жизни и страхование жилья. Только застрахованное жилье может быть использовано в качестве залога при оформлении кредита.

Банки, как операторы тех кредитно-денежных ресурсов, которые будут проходить через ипотечное агентство, причем не всякие, а специализирующиеся только на операциях с недвижимостью.

Оценщики и риэлторы. На каждом этапе программы нужно точно знать рыночную стоимость недвижимости и иметь возможность ее эффективной продажи. Ведь агентству приходиться оперировать с разными объектами: и с “незавершенкой”, поступаемой от администраций, и с новыми домами, и со старыми квартирами, которые жильцы могут передать агентству в качестве вступительного взноса.

Все это позволяет говорить о двойной страховке всех операций, связанных с ипотечным жилищным строительством. Гарантией, с одной стороны, является жилье, которое принадлежит ипотечному агентству, и, с другой стороны, обязательства страховых компаний. Банкротов среди ипотеЧных агентств НЕ БЫВАЕТ.

Девелоперы. Им отводится особая роль. На примере нашей компании я могу сказать, что в основном, это юристы, хотя работают у нас и другие специалисты: строители, архитекторы, оценщики, риелторы, экономисты. Мы рассчитываем весь комплекс работ, начиная с выбора наиболее привлекательного места под строительство и заканчивая операциями на рынке ценных бумаг.

Кроме того мы предлагаем к внедрению новые материалы и новые технологии. Если знаний и умений наших специалистов недостаточно, мы привлекаем на договорной основе необходимых специалистов из соответствующих институтов и ведомств. И все это делается в очень сжатые сроки. Кроме того, мы можем оказать содействие в оформлении документов при создании самого ипотечного агентства. Причем совсем необязательно в учредителях иметь администрацию. Агентство может быть создано на базе нескольких предприятий по отраслевому признаку, или в любой другой форме, не противоречащей закону.

Как процесс ипотечного жилищного строительства влияет на развитие территорий. Из мирового и отечественного опыта следует, что в периоды кризиса, именно активизация программ ипотечного строительства дает реальные и ощутимые результаты в социальной сфере. Ведь человек, внесший достаточно значимую для себя сумму и получивший новое жилье в рассрочку, в последующие 10-15 лет трудовой деятельности проявляет гораздо большую ответственность и заинтересованность. Вместе с тем и администрации, участвующие в этих программах как учредители, кроме доходов от деятельности самих ипотечных агентств по мере развития рынка недвижимости, начинают получать в казну еще и дополнительные налоги с субъектов этого рынка. Причем налоги собираются не только с ипотечного агентства, но и с остальных участников этого процесса – страховых компаний, банков, оценщиков, риелтеров. Учитывая, что все операции с недвижимостью абсолютно прозрачны, собираемость налогов в этой сфере достаточно высока. Ипотечное жилищное строительство приводит к увеличению денежного оборота. А все вместе это означает, что появляется новый ресурс, который можно эффективно использовать на другие социально значимые программы.

Выигрывают все. И я убежден – это наш завтрашний день.



Добавить комментарий

Войти через соцсети