Арендные отношения: кому платить за коммунальные услуги?
Несмотря на то, что законом довольно подробно разъяснены положения о бремени содержания имущества, на практике возникают ситуации, когда закон можно трактовать двояко. С одной стороны, именно собственник полностью оплачивает все расходы по тепло-, электро-, газоснабжению своего помещения. Но что делать, если все помещение сдано в долгосрочную аренду и собственник не является фактическим потребителем услуг?
Высший Арбитражный суд поставил жирную точку в этом вопросе и определил, кто все-таки должен оплачивать фактически оказанные услуги теплоснабжения – собственник здания или же его арендатор. Сразу отметим, что это Постановление* имеет оговорку о возможности пересмотра аналогичных дел по новым обстоятельствам, а значит те, кто потерял надежду на справедливое разрешение спора, могут, оперевшись на позицию Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, вновь обратиться в судебный орган.Поводом к тому стал спор между двумя коммерческими организациями в городе Москве. Одна из них являлась собственником внушительной по размерам части здания, площадью свыше сорока тысяч квадратных метров. Передавая все помещение в аренду, собственник думал, что заключил на редкость удачную сделку. Теперь внимание: согласно условиям договора аренды, арендатор должен был самостоятельно и за свой счёт заключить договор теплоснабжения с соответствующими организациями, вносить коммунальные платежи (в том числе за теплоснабжение) непосредственно соответствующим организациям, своими силами и за свой счёт содержать и обслуживать паровой распределительный узел.
Каково же было удивление собственника, когда теплоснабжающая организация предъявила ему на оплату счет на сумму свыше 100000 рублей. Надо сказать, что арендодатель к тому времени произвел окончательный расчет по арендной плате и выехал из помещения. Как оказалось, за все время пользования помещением арендатор так и не заключил договора с теплоснабжающей организацией и не оплачивал потребляемые услуги.
Дальнейшее разбирательство продолжилось в суде и длилось больше года. В судебном заседании собственник настаивал на том, что он не был фактическим потребителем услуг, а значит и не должен платить. Логика собственника здесь понятна. Тем более свою позицию арендодатель подкрепил, сославшись на условие договора с арендатором, согласно которому именно он потребляет и оплачивает тепло в помещении. Суд первой инстанции встал на сторону собственника. Апелляция отменила это решение и посчитала, что именно собственник несет бремя содержания имущества. Федеральный Арбитражный суд Московского округа поддержал выводы первой инстанции и отказал во взыскании неосновательного обогащения и процентов.
Окончательно разрешила спор надзорная инстанция. По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению Высшего Арбитражного суда РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено. Из договора аренды обязанность оплачивать коммунальные услуги теплоснабжающей организации не вытекает, потому что последняя не сторона по договору. Следовательно, именно собственник обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.
Не спасло собственника и то, что он сам никакого договора с ресурсоснабжающей организацией не заключал. В тех случаях, когда потребитель пользуется услугами теплоснабжения, однако от заключения договора уклоняется, фактическое пользование абонентом тепловой энергией расценивается в соответствии с п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ как акцепт абонентом оферты. Говоря простым языком, абонент, получая тепло, соглашается на эту услугу, а значит, такие отношения рассматриваются как договорные.
В данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникла у арендатора перед собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией, и если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем. Обязанность перед ресурсоснабжающей организацией оплатить услуги возникает у собственника имущества, даже если между ними не заключен договор на их оказание.
Более подробно вы можете ознакомиться с делом, обратившись на официальный сайт Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в интернете по адресу: http://kad.arbitr.ru/, дело №А40-128959/12.
Толмачёва Юлия Валерьевна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь