Оформление земельных участков для бизнеса.
Часть 2. Распространенные проблемы и пути их преодоления
Продолжение.
Начало в КД №174 (03), март 2014
В прошлом номере журнала был рассмотрен общий порядок предоставления земельных участков, расположенных в г. Владивостоке, для целей, не связанных со строительством.
В соответствии со ст. 28 Земельного Кодекса РФ, не допускается отказ в предоставлении земельных участков, за исключением случаев изъятия их из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, а также резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Однако многоэтапный порядок, множественность согласующих и разрешительных органов создают условия для возникновения у предпринимателя проблем с приобретением земельного участка на каждом из этапов. Официально эти проблемы выражаются в принятии органами решений, препятствующих дальнейшему движению дела и в конечном итоге в отказе в предоставлении земельного участка. Во многих случаях такие решения принимаются на основании норм права, действительно устанавливающих соответствующие запреты и ограничения. Но, как показывает практика, немало и незаконных решений, нарушающих права предпринимателей.
Так, например, еще при первоначальной подаче заявления на приобретение земельного участка для автостоянки, Департамент отказывает заявителю на том основании, что не соблюдаются санитарные нормы по минимальному расстоянию от предполагаемой автостоянки до ближайших строений, хотя участок еще не сформирован и границы его еще не установлены. Или Администрация города Владивостока отказывает заявителю в утверждении схемы расположения земельного участка на КПТ из-за наличия на участке самовольно установленных объектов либо инженерных сетей.
Обычно подача жалобы в вышестоящий орган неэффективна, так как органы власти очень неохотно признают собственные ошибки. В таких случаях необходимо обращаться в суд.
Срок подачи заявления в суд ограничивается тремя месяцами, начиная со дня, когда заявитель получил решение об отказе. Если заявление подано за пределами указанного срока, суд откажет заявителю, даже если тот абсолютно прав. В таких случаях необходимо восстанавливать сроки.
Оформляя заявление в суд, необходимо определиться с ответчиком, то есть с органом, решение которого обжалуется. На первый взгляд, здесь все просто – какой орган принял решение об отказе, тот и будет отвечать в суде. На деле все может оказаться сложнее. Например, при оспаривании отказа в утверждении схемы расположения земельного участка не совсем понятно, кому предъявлять требования: Администрации города Владивостока или Управлению градостроительства и архитектуры города Владивостока.
Дополнительную сложность может вызвать определение адреса органа, решение которого обжалуется. В ряде случаев юридический и фактический адреса органов не только не совпадают, но и относятся к разным районам. Это не имеет особого значения для арбитражных споров – арбитражный суд один на край. А вот при неправильном определении суда общей юрисдикции можно не только потерять время, но и пропустить процессуальные сроки, что затруднит защиту прав потенциального землепользователя. Чтобы не ошибиться, за основу необходимо брать юридический адрес органа, то есть адрес, по которому он зарегистрирован как юридическое лицо.
В ходе судебного процесса нужно доказать два момента, первый – нарушаются ли права и законные интересы заявителя, и второй – допустил ли орган нарушение закона. С первым проще – право на приобретение гражданами и организациями земельного участка установлено гражданским и земельным законодательствами, и в большинстве случаев нужно лишь доказать, что заявитель обращался за приобретением земельного участка в приемлемой форме. При доказывании незаконности решения нужно иметь в виду следующее. Бывают такие отказы, в которых идет описание принятого решения без каких-либо ссылок на нормы закона. Такие решения могут быть признаны незаконными лишь на том основании, что конкретных норм права орган не привел. Если же в отказе орган ссылается на конкретные статьи закона, нужно внимательно смотреть и анализировать, действительно ли они влекут безусловный запрет на приобретение прав на участок.
В случае, если отказ в предоставлении признается судом незаконным, суд выносит об этом решение и обязывает орган принять то решение или совершить те действия, которые предписывает ему закон.
В данной статье очень кратко и предельно обобщенно описаны примеры незаконных решений, препятствующих приобретению прав на земельные участки, и примерное направление действий заявителя. На деле чаще всего каждый из земельных споров характеризуется своими особенностями и спецификой, без учета которых можно проиграть в суде, даже если решение государственного или муниципального органа заведомо неверное.
Во избежание ошибок и для грамотной защиты прав и законных интересов землепользователей, мы рекомендуем обратиться за помощью к профессиональным юристам, специализирующимся на решении подобного рода вопросов.
Ерёмина Татьяна Васильевна
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь