---

Ипотечное жилищное кредитование

В прошлой статье мы опубликовали материал об ипотеке, как о залоге недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. В последнее время термин “ипотека” широко используется в и в тех случаях, когда речь идет о приобретении недвижимости в рассрочку. Мы попросили ответить на некоторые наиболее часто встречающиеся у наших читателей вопросы по этой теме Руденко В.Л., члена Национального Совета Российской Гильдии Риэлтеров.

Виталий Леонидович, многие думают, что “ипотека” и “ипотечное жилищное кредитование” – это одно и то же. Так ли это ? Согласно Закону об ипотеке, принятом в 1996 г., любой из нас, заложив свою недвижимость, может получить кредит в банке. Но ! Такой кредит нельзя путать с ипотечным жилищным кредитованием. Это разные вещи. Ипотечное жилищное кредитование – один из способов развития недвижимости. Ипотека же в чистом виде – это лишь получение кредита или, точнее – одна из его форм. Концепция ипотечного жилищного кредитования была закреплена в Постановлении Правительства Росии №28 от 11 января 2000, т.е. совсем недавно. И те операторы на рынке недвижимости, которые говорят: “Мы давно работаем с ипотекой, т.е. даем квартиру, продавая ее в рассрочку”,- мягко говоря, вводят вас в заблуждение. Существует как минимум 16 пунктов, требований, которые должны быть соблюдены. Но некоторые из них сегодня просто невыполнимы. Например, такое, как наличие в ипотечном агентстве хотя бы одного сертифицированного по специальной программе с учетом норм международного права специалиста. В противном случае, такое агентство не может быть зарегистрировано. Или другое. Агентство должно иметь статус финансового органа с уставным капиталом не менее 110 000 Евро, который по закону должен превышать привлекаемые ресурсы в двойном размере. И главное. Жилищное кредитование дается не под строительство жилья в будущем, а на готовое и реально существующее.

Важнейшим моментом концепции является исключительно целевое использование средств. К примеру, ипотечное агентство может быть создано на основе банка, но тогда банк по закону должен прекратить всякие операции, не связанные с ипотечными финансами.

С чего начинается ипотечное жилищное кредитование ? Начинать нужно с СОЗДАНИЯ ИПОТЕЧНОГО АГЕНТСТВА. Движение финансовых средств через агентство представлено на схеме 1.

Учредители. При создании ипотечного агентства в форме открытого акционерного общества желательно, чтобы в уставном капитале 51% средств были государственными. В этом случае предусмотрены значительные налоговые льготы и гарантии. После регистрации и получения статуса финансового органа ипотечное агентство или выкупает жилье у кого-то, или строит, привлекая подрядчиков. После того, как агентство становится собственником жилья, дом передается жильцам в кредит, или говоря другим языком, происходит выдача заемщику товарного кредита реальными квартирами.

Первый взнос для жильца составляет 1/3 от стоимости квартиры, а лучше 2/3. Остальную сумму он вносит в течение 10 лет, причем по закону если 1/3 суммарного ежемесячного дохода семьи не может покрыть ее долговые обязательства по ипотечному кредиту, то наступает так называемый underritting – финансовая проверка твоей платежеспособности. Причем учитывается не только ваш заработок, но и другие формы доходов (например, сдача жилья внаем, продажа какой-то излишней жилплощади и т.п.).

Для обеспечения всего комплекса задач, возникающих перед ипотечным агентством в процессе всех этих операций с недвижимостью, агентство привлекает целый ряд других организаций и специалистов.

Страховщики. Жизнь заемщика, его жилье, в т.ч. и старое, подлежат обязательному страхованию.

Риэлтеры (продавцы недвижимости) – для продажи старого жилья, которое, как было указано выше, агентство принимает в качестве одного из возможных источников дохода заемщика.

Банк – для проведения всех операций, связанных с ипотекой.

Оценщик. Необходим для того, чтобы оценить старое жилье, стоимость проекта, стоимость нового жилья, передаваемого в долгосрочное пользование в качестве товарного кредита.

Девелопер – организатор ипотечного агентства в самом широком смысле.

Где происходит обучение таких специалистов? В качестве девелопера может выступать любой человек, который получит специальное образование. Без таких сертифицированных специалистов невозможно создание ипотечного агентства. Забегая вперед, к вопросу об инвестициях, нужно сказать, что никто из иностранных инвесторов не даст никаких кредитов без института девелоперов. В Москве Академия Народного Хозяйства уже провела 3 семинара. Примерно 15 человек прошли полный курс обучения и получили сертификацию как организаторы ипотечных программ России.

Из нашего региона обучались 3 человека – помощник зам. главы администрации А.Макухин, (1 курс), А.В. Чистяков – зам. председателя ипотечного комитета Приморской Думы (1 курс) и ваш покорный слуга – закончил все 3 курса обучения.

Расскажите подробнее об источниках финансирования.

РЕСУРСНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ.

Прямые инвестиции. Средства учредителей, соучредителей, любых лиц, пожелавших участвовать в программе.

Бюджетные средства (выделены будут только на лицензированные ипотечные агентства).

Кроме целевых кредитов, выделяемых государством, как на федеральном, так и на местном уровнях в качестве инвесторов могут выступить любые физические и юридические лица, причем доходность этих операций для них составит не ниже 15 % годовых.

Выпуск ценных бумаг. Когда человек уже вселился, выплатил, к примеру, в качестве 1-ого взноса 2/3 , то под 1/3 оставшейся суммы, которую жильцу предстоит выплатить в течении 10 лет, выпускается ИПОТЕЧНЫЙ СЕРТИФИКАТ, который является ценной бумагой, обеспеченной тем жильем, которое есть у данного жильца. Под эти ценные бумаги можно брать новые кредиты для строительства нового жилья (на схеме “деньги на рефинансирование” ). Другой ценной бумагой будет являться ЗАКЛАДНАЯ.

Иностранные инвестиции. В середине августа мы ожидаем приезд Мак Кои, президента всемирной международной федерации профессионалов недвижимости, причем впервые за всю историю существования этой организации. Мы предполагаем, что через эту международную организацию вполне реально получить средства для развития ипотеки в Приморье.

Существует целый ряд законодательных актов, которые не дают осуществить в полной мере ту программу, по которой работает ипотечное агентство. Но до конца года эти акты должны быть приняты. Поэтому, если есть хоть малейшая возможность разработки програмы по созданию ипотечных агентств, то к ней нужно приступать.

И последний вопрос. Как отличить настоящее ипотечное агентство от обычной брокерской конторы или от очередной “пирамиды”? В случае с ипотечным агентством все понятно и просто: СНАЧАЛА ВЫДАЕТСЯ КВАРТИРА, А ПОТОМ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ РАССРОЧКА. “Живыми деньгами” оплачивается только 30% стоимости, следующие 30% вы можете погасить в течение определенного срока жилищными сертификатами, продажей своего старого жилья и за счет других источников. Оставшиеся 30% вы выплачиваете в течение 10 лет (процентная ставка при этом – не более 15% годовых). И это главное отличие. Во всех “пирамидальных” схемах все происходит с точностью до наоборот: сначала просят деньги на несуществующее строительство , а потом вам обещают квартиру.

---

---