---

---

Как договориться со строительным подрядчиком

Продолжение,
Начало см. в №02 (151), февраль 2012

Когда пройдены все этапы по поиску и выбору подрядной организации, и нужно начать работу, возникают вопросы, как и с чего её начать?

От правильно организованного взаимодействия с подрядчиком зависят сроки выполнения работ, их качество и даже продолжение сотрудничества.

Строительство и ремонт подрядным способом нужно начинать с подготовки договора подряда на выполнение работ. Его заключение обязательно. Никакие устные договорённости не подойдут, даже если стороны давно знакомы, сотрудничают и дружат. В строительстве много вопросов, которые оговорить устно, не забыв детали, практически невозможно.

Договор подряда должен включать следующие пункты:

• Наименование и адрес объекта;
• Наименование комплекса работ, например, строительство дома или капитальный ремонт кровли;
• Стоимость договора (обязательно указать, что она является приблизительной и расчёт будет производиться за фактически выполненные объёмы работ);
• Сроки начала и окончания работ;
• Гарантийные обязательства подрядчика;
• Условия обеспечения стройматериалами, механизмами, инструментами, расходными и вспомогательными материалами, бытовыми помещениями (заказчик либо подрядчик, либо частично один и другой);
• Охранные мероприятия (кто и как обеспечивает сохранность имущества на объекте);
• Штрафные санкции для сторон за несоблюдение условий договора.

К договору приобщить три приложения: сметный расчёт, календарный план выполнения работ, план оплаты работ.

Сметный расчёт является основным приложением в договоре подряда. К его подготовке и согласованию нужно подойти очень основательно. Сметный расчёт – это набор работ, материалов и механизмов с указанием их количества и стоимости. Существуют два основных вида смет – это коммерческие и бюджетные.

Коммерческие состоят из двух частей: расчёта стоимости работ и стоимости материалов, механизмов. Стоимость работ считается перемножением единичной расценки на общий объём, а материалов и механизмов определяется из потребного их количества, по рыночным ценам. Единичные расценки согласовываются сторонами. Ежегодно издаются справочники коммерческих расценок на строительные и ремонтные работы, которые берутся за основу.

Бюджетные (государственные) считываются методами ГЭСН (Государственные элементные сметные нормы), ТЕР (Территориальные единичные расценки), ФЕР (Федеральные единичные расценки). Цена определяется по трудозатратам на работы и стоимостью человека-часа, соответствующих работам разрядов, указанных в сметных сборниках. Далее «накручиваются» накладные расходы, сметная прибыль и др. коэффициенты. А материалы и механизмы считаются в соответствии с объёмами работ, тоже по сборникам.

Рекомендую частным компаниям использовать коммерческие сметы, т.к. они более простые и понятные, отражают реальные затраты. В бюджетных сметах же заложено много фактически не используемых материалов и механизмов и др. затрат. Например, в расценке на укладку линолеума присутствует использование подъёмного крана.

Большинство спорных моментов возникает при согласовании смет и определении цены на работы. Заказчики стремятся снизить стоимость, а подрядчики – всеми возможными способами её повысить. В этом вопросе нужно найти «золотую середину», т.е. реальную стоимость строительства. Чем подробнее смета, тем меньше разногласий. Не следует принимать укрупнённых, ориентировочных расчётов. В таких случаях есть повод выставить удорожание работ за счет дополнительных, первоначально не учтённых затрат. Но стоит отметить, что любой сметный расчёт является ориентировочным, точно учесть все затраты невозможно, даже имея подробнейшую проектную документацию.

Средняя погрешность в сметах составляет примерно 15%.

Второе приложение к договору подряда – календарный план работ. Календарный план (график) включает в себя последовательность и сроки выполнения работ. Документ необходим для контроля выполнения подрядчиком обязательств по срокам работ в процессе их выполнения. Большинство строителей по разным причинам не укладываются в установленные сроки и пытаются не подписывать календарный план работ, обосновывая это тем, что в договоре указаны начало и окончание работ, а промежуточный контроль – это вмешательство в их хозяйственную деятельность. Рекомендую заказчикам обязательно приобщить к договору подряда календарный план (график) выполнения работ.

График платежей содержит сведения о размере оплаты по договору и времени его исполнения. Его необходимо привязать к календарному плану работ, чтобы подрядчик был заинтересован в скорейшем освоении объёмов. Так же как в случае согласования смет, часты разногласия между сторонами по поводу платежей за работы. Подрядчик настаивает на максимальной предоплате, а заказчик – на постоплате, да еще с отсрочкой на 1-2 мес. И то, и другое неправильно. Выполнить работу без аванса строительным компаниям очень трудно по причине отсутствия оборотных средств. В этом случае обычно страдает качество и затягиваются сроки. Рекомендую перед началом работ оплатить строительные материалы и механизмы полностью, если срок не превышает 2 мес. и частично, поэтапно при большей продолжительности. Также обязательно авансировать оплату работ в размере 30-35% от сметной стоимости. Дальнейшие платежи – по согласованному графику.

При соблюдении перечисленных рекомендаций ваша стройка, ремонт будут выполнены качественно, в оговоренный срок и с минимальными затратами.

---

---