---

Особенности купли-продажи части нежилого помещения

Новикова Наталья Витальевна,
юрист компании «ЭверестГрупп»

В настоящее время многим гражданам приходится сталкиваться с оформлением недвижимости в собственность, но немногим известно о возможности приобретения не только нежилого помещения в целом, но и его части. Для того чтобы купить или продать часть нежилого помещения, необходимо, чтобы она существовала в реальности, т.е. предварительно разделить нежилое помещение и получить новый кадастровый номер на часть объекта недвижимости.

Если часть нежилого помещения не сформирована как обособленный объект, требуется обратиться в БТИ для проведения технической инвентаризации. При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы здания – стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета купли-продажи. Итогом технического учета является выдача уполномоченным органом, каковым является БТИ, кадастрового паспорта на образовавшуюся часть нежилого помещения.

После того, как часть нежилого помещения сформирована как объект купли-продажи, имеется возможность подать пакет документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения недвижимого имущества. При этом важно помнить, что договор купли-продажи части нежилого помещения государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания, государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

Важно определить, какие документы требуются для предоставления в регистрирующий орган. Так, для совершения сделки купли-продажи части нежилого помещения, необходим пакет документов, включающий в себя:

• заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю и заявление покупателя о регистрации прав, оформленные на бланках регистрирующего органа и подписанные при сдаче документов;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (оригинал и копия).
  Важно помнить, что при регистрации купли-продажи части нежилого помещения госпошлина оплачивается только за переход права собственности. За регистрацию сделки купли-продажи госпошлина не оплачивается.

Если сторонами по сделке являются физические лица, госпошлина за государственную регистрацию перехода права собственности оплачивается в размере 1000 рублей, если юридические лица – 15000 рублей. При этом в обоих случаях оплачивает Покупатель.

• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости (оригинал и копия);
• кадастровый паспорт на сформированный объект недвижимого имущества ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (оригинал и копия);
• подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме. Как правило, любой договор предоставляется в количестве экземпляров, соответствующем количеству сторон, участвующих в сделке и один экземпляр для регистрационного органа (для оставления в регистрационном деле);
• нотариальное согласие супруга/супруги продавца на совершение сделки купли-продажи недвижимости;

Юридические лица дополнительно предоставляют:

• подлинники либо нотариально заверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица, свидетельства о государственной регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, все свидетельства, подтверждающие изменения, вносимые в учредительные документы;
• документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица (оригинал и копия);
• решение компетентного органа управления юридического лица об одобрении крупной сделки (как правило, это решение совета директоров (наблюдательного совета), протокол общего собрания акционеров либо единственного участника общества, либо протокол общего собрания участников, необходимые в случае, если сделка является крупной). В случае если сделка не является крупной, предоставляется справка, подписанная директором и бухгалтером общества, о том, что стоимость имущества по сделке составляет менее 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период (оригинал и копия);
• протокол или решение общего собрания участников о заинтересованности в сделке, в случае если сделка является заинтересованной.

Представленные на государственную регистрацию документы подлежат регистрации в книге учета входящих документов. После чего заявителю выдается расписка в получении документов, с которой он по истечении одного месяца со дня подачи документов получает уже зарегистрированный договор и свидетельство о переходе права собственности. В случае если предоставлен неполный пакет документов, необходимых для государственной регистрации, имеется возможность предоставить запрошенные документы в течение месяца со дня обращения в регистрирующий орган.

Закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта и оставшуюся его часть. Регистрационная служба при выделении объекта недвижимости должна внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, а также совершить другие необходимые действия без дополнительного представления собственником заявлений о государственной регистрации прав на отдельные части объекта недвижимости, прекращении права собственности на первоначальный объект недвижимости и уплаты государственной пошлины.

---

---