Расчеты при сделках с недвижимостью – не так все просто II
Продолжение.
Начало в «КД» 04 (142), апрель 2011
В предыдущем номере мы затронули тему расчета через депозитную ячейку и остановились на проблеме, когда покупатель не являлся на завершение сделки.
При обращении в агентство: Агентство выберет банк, предлагающий договор аренды «для приобретения недвижимости». В этом случае продавец может попасть в ячейку, предъявив банку зарегистрированный договор о продаже квартиры, выписку из ФРС. А покупатель, в случае несостоявшейся сделки, – при предъявлении правоустанавливающих документов. Предусмотрит в договоре продажи недвижимости пеню за просрочку оплаты квартиры. Имея договор с банком, заранее закажет ячейку. Офис агентства имеет специально оборудованную комнату для пересчета денежных средств, оборудование, позволяющее проверить качество и подлинность денежных купюр. Имеет достаточное количество «запасных» купюр для замены. Имеет возможность организовать безопасное перемещение по городу с помощью охранной фирмы-компаньона.
2. ОФОРМЛЕНИЕ ЧЕРЕЗ ДЕПОЗИТНУЮ ЯЧЕЙКУ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА И РЕГИСТРАЦИЕЙ ЗАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ. Процедура в целом напоминает предыдущую: депозитная ячейка – регистрация права – расчет – снятие обременения. С той лишь разницей, что по условию договора имущество до окончательного расчета (рассрочка) находится в залоге у продавца. Залогодержателем до полного расчета по договору продажи выступает продавец. Подобная схема также применятся и при безналичных расчетах. После окончательного расчета стороны совместно снимают обременение. Минусы: Все предыдущие. Усложняется процедура, требующая повторного появления в регистрационной службе, стояния в очереди, повторного получения документов покупателем после снятия обременения.
Плюсы: Покупателю – расчет за квартиру после вступления в права собственности. Продавцу – наличие залога за квартиру более дисциплинирует покупателя. Отсутствие у продавца риска утраты имущества до окончательного расчета с ним.
При обращении в агентство: Все проблемы с очередями, договорами, оплатами госпошлин лягут на плечи агентства.
3. РАСЧЕТ ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА С ПОСЛЕДУЮЩЕЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ ПЕРЕХОДА ПРАВА. Схема: регистрация договора – расчет – регистрация перехода права. Процедура очень простая. Сначала регистрируется договор купли-продажи. После вступления договора в силу (регистрации) производится расчет, и стороны сдают договор на регистрацию перехода права.
Минусы: Возникает необходимость повторного появления в ФРС для сдачи документов на регистрацию перехода права. Занимает большой промежуток времени (до двух месяцев).
Плюсы: По мнению автора, такой способ является одним из самых оптимальных, с точки зрения расходов и безопасности. Также отсутствует необходимость подключения к сделке третьих лиц и заключения дополнительных договоров.
При обращении в агентство: Агентство решит все проблемы с очередями, договорами, оплатами госпошлин, ускорением регистрации и уменьшением сроков.
4. БЕЗНАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ АККРЕДИТИВ. Наиболее популярный в части безналичных расчетов по сделкам купли-продажи. В будущем будет самым распространенным способом расчета. Все зависит от внесения изменений в налоговое законодательство и уменьшения банками тарифов. Схема: оформление аккредитива – регистрация договора и перехода права – расчет.
Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву) осуществить платеж в пользу получателя средств по аккредитиву указанной в аккредитиве суммы по представлении последним в банк документов в соответствии с условиями аккредитива в указанные в тексте аккредитива сроки.
На практике аккредитив заключается в следующем: покупатель выставляет в пользу продавца аккредитив с условиями, при которых аккредитив открывается при предъявлении документа, подтверждающего переход права собственности (зарегистрированного договора купли-продажи). При этом покупатель может выставить аккредитив в банке, в котором у него находятся средства на счете (банк-эмитент), а открыть аккредитив продавец может в банке, в котором ему комфортнее (банк-исполнитель). Необходимым условием является то, чтобы выбранные сторонами банки работали с аккредитивами.
Форма проведения безналичных расчетов по сделке купли-продажи объекта недвижимости является наиболее удобной как для покупателя, так и для продавца. Аккредитив здесь выступает гарантией платежа, контроля за ходом сделки и выполнения всех условий, прописанных в договоре купли-продажи.
Минусы: Увеличиваются время и процедура проведения сделки за счет необходимости открытия счетов. Увеличиваются расходы (банки работают не безвозмездно).
Плюсы: Безопасность сделки. Банк выступает гарантом платежа. Нет необходимости передвижения по городу с крупными суммами, т.к. все деньги можно перевести на свой счет в любом банке.
При обращении в агентство: Агентство подберет банк. Заранее договорится с инспекторами банка, обсудив все существенные условия проведения сделки. Подготовит договоры. Оплатит госпошлины. Сократит время оформления аккредитива.
Существуют и другие способы расчета. Менее безопасные. Сами риэлторы считают, что давно пора от них избавляться. Описанные выше, по мнению автора, являются наиболее безопасными из практикуемых на сегодняшний день. Данная статья не имеет цели советовать вам какой-либо один – идеальный – способ расчета. Наша цель – проинформировать клиента о возможных способах. Выбор способа зависит от многих условий совершаемой сделки, и это – прерогатива профессионалов.
Бордюг Александр Анатольевич
Для получения контактных данных
(email, телефон и адрес),
зарегистрируйтесь